星子|地产八卦女说：

　　近日，有关“星河物业成功挂牌新三板”、“绿城物业赴港上市”的消息在各大媒体上不胫而走，引起了业内的高度关注。房企上市并不奇怪，但物业自诞生以来便被视为房产的配套和附庸，为何这些大牌房企要谋求自家物业上市挂牌，其背后又有着怎样的机遇和趋势?本期星子为你解读。

　　文/星子

　　2016年，物业挂牌、上市爆发年!

　　自2014年6月30日彩生活上市之后，各物业管理公司也争先拥抱资本市场。其中中海物业、开元国际等公司以高成长及特色发展，成为资本市场的亮点，而万科、碧桂园等一批业内知名房企的物业管理公司，正行进在分拆上市的路上。特别是今年6月-7月，相差刚好一个月的时间里，星河和绿城这两大中国高端地产商旗下的物业管理公司，均投入资本市场的怀抱——2016年，物业挂牌、上市的爆发年!

　　星河智善生活，成功挂牌新三板

　　与星河、绿城推动旗下物业上市不同，不久之前的万达集团则把公司的物业管理板块业务出售给了花样年，宁波永成物业出售给了中奥到家，这些公司对待物业管理的战略规划，与星河形成鲜明对照。但不可否认的是，资本市场开始认可物业公司的未来成长前景，甚至说物业管理行业已站在“风口”，物业被当做房企市值重建的平台作用开始凸显。

　　屌丝逆袭：物业已从幕后走向前台

　　物业自诞生以来，一直被视为房产的配套和附庸，被简单地看作“秩序维护、保洁、保修、保绿”的工具。然而物业拥有巨大的资源，而且是价值最高最贴近客户的终端资源。以星河智善生活为例，它目前服务项目涵盖高端住宅、写字楼、购物中心、产业园区等多种物业类型，在管项目共计35个，管理物业面积总计672万平方米。按照一平米一万元的房价计算，星河智善生活就管理了672亿元的资产。正是源于这个思路，物业管理公司开始从幕后走向前台，完成了一次全新的思维逆袭。

　　现在，“好的物业是让你的房子保值增值的关键”这一观点，已经深入人心。如今项目拥有品牌物业，不仅被开发商视为项目的重要卖点，更成为地产商拓展累积客户资源最直接的方式，这对地产商发展社区增值服务，以及长期掌握客户资源大有裨益。

　　另外，品牌物业也成为品牌开发商含金量最为重要的组成部分。如果星河没有星河物业，其高端品牌和豪宅专业户的名声就不会长远。从这一方面说，越来越多的开发商看到了物业管理的真正价值，让物业成为了房企品牌的一部分，更让它实现了从幕后走向前台的完美逆袭。

　　资本加速：给房地产带来新玩法

　　曾几何时，“轻资产、重运营”成为地产商的操盘秘籍，而物业管理服务属于资产运营范畴，拥有稳定的现金流，收入风险低，风险溢价小，因此很容易在资本市场上获得重视，成为一块能够平稳发展的金融资产。星河控股集团总裁姚慧琼认为：“星河物业上市，其实只是星河控股集团大金控战略的一小步，星河未来要做的是地产、商业、金融三驾马车并驾齐驱。”

　　对此，星河智善生活在面向投资者的《5年发展战略规划》中说：“三驾马车” 纵横驰骋，离不开星河智善生活的保障服务。在十三五期间，星河智善生活除了做好集团各产业的保障服务之外，还将积极探索新业务，创新服务产品，协同增效。共同完成星河二次腾飞的宏伟大业。

　　而对于许多开发商来说，物业管理成本还存在边际成本递减，当管理面积越大，其总体成本也就越小。因此，扩大物业管理规模，借助资本的力量完成加速快跑，既有助于提升物业管理服务的专业水平，也会增加物业管理的利润收益。

　　在行业规模上面，全国市场已有10.5万家物业企业，年营业收入达3500亿元!但可叹的是中国房地产成长这么多年，强大的物业公司依旧没几家，即使是百强物业，其占有率依旧非常之低，行业分散度高，谭华杰也曾表示，就连万科物业，哪怕是行业领先者，但市场占有率也才0.6%。而上市、挂牌的物业企业更是屈指可数，大部分都是基于项目而设置的“秩序维护、保洁、保修、保绿”的工具而已。

　　从这一方面说，物业管理将是一片大蓝海!如果星河智善生活等公司能够借助资本的力量，升级现有物业管理市场，将获得多大的成功?难以想象!

　　服务重建：夯实资本快速扩张之路

　　从资本的角度来说，星河、绿城等品牌物业背后是一大批能够为企业带来长期稳定收益且手握优质资产的业主，如果能借助衍生的资本平台加以利用，其“钱途”不可估量。然而对于业主来说，如果不能提供相对应的服务，而只是一味地将业主的资产作为资本市场对价，那么，业主会毫不犹豫地舍弃你。

　　基于此，星河智善生活在踏上资本征途的同时，也并没有忘记重建服务。他们甚至连定位都改成了“综合生活服务提供商”。

　　在这项定位的基础上，星河智善生活从常规物业管理/工程施工/社区经营和互联网业务入手，力争2020年实现营业收入10亿元，传统物业管理与生活配套服务规模相当。

　　要知道，这样的资本蓝图，是建立在星河物业2015年营收1.5亿的基础上的!它意味着星河智善生活在未来的5年里需要凭借资本市场，采用管理输出、兼并收购等方式承接住宅、商业、办公、旅游地产等物业管理业务，尽一切努力加大拓展社区服务，扩张至100倍的规模。而与之平行的互联网业务，即星河倾力打造的左邻右家平台，则努力创新争取以优秀模式赢得市场。

　　据星子了解，左邻右家整合5公里生活圈的优质电商，为业主提供及时性的公共需求，如家政服务、生鲜配送、家电维修等;为供应商提供庞大的客户资源，供应商交付一定的佣金和回扣作为回报;与此同时，这些供应商面向左邻右家的业主提供相应的优惠，而且还要保障相应的服务。

　　这的确是一个三方共赢的模式!我们可以想象，在资本的助力下，星河智善生活成功了实现规模百倍扩张，左邻右家则在创新驱动中脱颖而出。那时的星河，才是一家真正的大金控平台!

星河智善业务布局规模计划