随着国民经济的不断发展,第三产业越来越活跃,商业地产也成为很多投资者的投资对象。对于投资者而言,除部分自用商铺外,其余部分需要对外出租或委托商业运营公司进行出租。那么,在商业地产租赁过程中,不可避免地出现各种各样的法律问题。在众多法律问题中,免租期是一个看似无关紧要却危机重重的法律风险点。具体分析如下——

一、免租期概念

提供免租期以便承租人装修或培养市场是商业地产租赁惯用的营销手段,其期限短则数月、长达年余。免租期间,通常承租人无需支付租金,但仍须支付除租金以外的其他费用,如物业管理费、水电费等。若承租人超出免租期仍未完成装修工作的,则须依约支付租金。

二、免租期的法律风险

关于免租期,需要注意以下问题:

第一,出租人应从经济利益角度合理确定免租期,一般参照承租人装修所需时间,将装修期作为免租期。

第二,应尽量将免租期纳入正式租赁期限。一般租赁合同尤其是商业地产方面,为了吸引承租人都会给一定的装修免租期,而此阶段有些出租人便未将前述免租期作为租赁合同的租赁期限的一部分加以约定,从而导致此阶段双方法律关系的不确定,这种不确定性往往可能导致如在装修期间出现安全事故的责任界定不清或者承租人毁约时房屋恢复原状的责任不清等情况。

第三,应对装修期间可能出现的问题进行明确约定,特别是在免租期不计入租期时。如承租人在免租期毁约,应支付违约金并将房屋恢复原状、免租期发生安全事故的处理等。如果对装修免租期和其他形式的免租期的法律责任约定不明,就很容易在发生纠纷时,给商业地产开发企业带来损失。

一些开发企业为了在财务统计上便于操作,把装修期独立于正式的租赁期限以外。但是这种方式很容易出现法律上的风险,应将装修期纳入正式租赁期限。因为在租赁期限内,双方存在租赁法律关系,存在约定双方权利义务的租赁合同,出现任何纠纷都可以直接适用租约。

如果装修期独立于正式租赁期限以外,那么在双方租赁合同约定的租期尚未开始,并且商户未实际开始经营前,双方的法律关系应如何界定?装修期是一个容易出现各种问题的阶段,如装修期间发生安全事故,以及商户装修完毕借故毁约后房屋恢复原状的责任等。为了避免双方法律关系的不确定,建议最好将装修期纳入正式租赁期限。

三、免租期法律风险控制要点

针对上述法律风险,就要求我们在签订租赁合同时,对上述装修期可能发生的问题进行具体明确的约定。明确约定装修期间安全事故的处理、免租期违约责任、免责期满的违约责任。例如,可以在租赁合同中约定:“如承租方在合同履行期间根本违约,承租方应向出租方支付免租期内的房租或者约定一个比例,如承租方根本违约,承租方应该根据未履行合同的期限占合同履行期限的比例向出租方支付免租期内的租金。”

另外,还应对免租装修期起止时间、免除支付的具体费用,在租赁合同中予以明确,一般情形下,只免除租金,实际使用房屋产生的水费、电费等还须按合同约定承担。

免租期涉及的经济指标问题包含两个方面,一是免租期长,出租人经济有损失,因此律师应帮助出租人确定合理免租期,一般来说按照承租人装修时间考虑,把装修期作为免租期,特殊情况的,免租期可以在装修期以外延长;二是免租期会带来税费相关问题。实践中,有的出租人给予承租人一定期限的免租期,将租赁合同的期限自免租期满后开始起算,导致相应的租金收入也应当在免租期满后才能确认为企业的收入。但根据《企业会计制度》,从免租期开始,租赁关系就已形成,在出租人已经收取租金的情况下,出租人当然应当依法确认收入,并申报缴纳营业税。

对于免租装修期或免租期,笔者认为该期限内出租人不收取承租人的租赁费用,其实质上是在假设承租人能完全履行合同义务的前提下,出租人给予承租人的一种租赁优惠。那么在租赁合同履行中,承租人违反合同约定构成违约或根本违约时,该种租赁优惠是否还能享受,需要在租赁合同中予以明确约定。

四、免租金期间房产税处理

含有免租期的经营租赁方式与无租使用有着本质的区别,出租方提供免租期的目的还是为了获得租金,并不是以不获取租金为目的的无租租赁。租赁行为中,除特殊规定外,房产产权所有人为房产税纳税义务人,承租方无需缴纳和承担房产税。《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税[2010]121号)第二条规定,对出租房产,租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的,免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

免租金期间营业税处理,《营业税暂行条例》第十二条规定,营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的,从其规定。《营业税暂行条例实施细则》第二十四条规定,《营业税暂行条例》第十二条所称收讫营业收入款项,是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。《营业税暂行条例》第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天,为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为应税行为完成的当天。

免租金期间企业所得税处理,《企业所得税法实施条例》第十九条规定,《企业所得税法》第六条第(六)项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。可见,《企业所得税法实施条例》对租金收入的规定不是完全按照权责发生制原则确认的,更接近于收付实现制。因此,租金收入的企业的所得税纳税义务发生时间应为租赁合同或协议中约定的支付租金日期。由于免租金期间约定无需支付租金,因此,免租金期间租赁无企业所得税纳税义务。