随着企业对资金管控力度的加大，对资金管控的要求也随之提高，出现了新特点：

1、资金管控系统化。从过去单纯归集资金到现在现金流整体管控，资金归集、收付、承兑汇票、外汇管理、内部融资、投融资管控、风险管控等；

2、资金管控集约化。从粗放型、指令式管理到精细化管理与金融服务相结合，预算管理、额度管理、利率杠杆、内部计价等；

3、资金管控一体化。从孤立地满足资金集中需求到追求全业务流程的高效可靠，资金管理与业务流程再造相结合，与供应链建设相结合。

集团企业在资金管控执行时，除了将资金作为企业经营保障之外，还要把资金作为企业的资源看待，作为运营的要素，制订资金管理目标。更要运用好金融资源（包括表内的金融资产和金融负债，表外的担保额度、授信额度，以及信用评级，乃至与金融机构的关系、金融资质许可等），使其合理配置、有效利用、确保安全、提升效益。总之要统筹管控。

运用九恒星“智能资金平台”集团企业资金管控取得成效：

○资金集中规模大幅提升，资金集中度明显提高；

○存贷双高现象得以缓解甚至消除，资产结构更为合理；

○财务费用明显下降，资本运营能力逐步提高；

○实现资金实时监控，规范了资金流动。

如东风汽车集团资金管控实施一年，银行账户减少150多个，银行借款减少39亿元，财务费用减少2.6亿元。

本文为北京九恒星科技股份有限公司董事长谢洪波在“2011年新时期国企集团管控新模式高峰论坛”上的演讲稿节选

关于公共租赁房融资渠道的实践探索

REITS对于公租房运营期限内商业银行贷款等其他融资方式的退出、社会资金的进入，提供了有效的承接载体

公租房是“十二五”期间的重大民生工程，是上海住房保障体系的重要组成部分。5年内，本市将建设筹措公租房1000万平方米、共计20万套，按每平方米1万元计算，须投入资金1000亿元，按资本金比例30%计算，需筹措各类债务性资金700亿元。由于公租房投资规模大、收益水平低、资金沉淀周期长，投融资难一直是公租房的关键问题，本文拟通过银行信贷资金、保险资金、信托资金、债务融资工具及房地产信托投资基金等综合化渠道，探索公租房长效化、低成本融资方式，促进公租房建设、运营的可持续发展。

公租房的经济特性分析

从经济特性的角度分析，在上海“四位一体”的住房保障体系建设中，公租房体系是经济效益相对最低的一部分，尤其表现在项目的高投入低产出、甚至是产出难以覆盖投入方面，可以概括为以下几点：

1、投资收益率低。投资收益率是衡量房地产项目投资效益的主要标准之一，即：租金收入/总投资。以市区租金及房价情况来分析，50平方米左右的住房的租金在2,500元/月左右，即每平方米的年租金在600元左右。以10,000元/平方米的建设成本来匡算，租金收入收回投资至少需要17年。

2、投资规模大。上海土地收储成本较高，即使公租房土地采用划拨方式，动迁成本仍非常可观，一般来说，公租房投资成本可达1万元/平方米，初期需要大量的建设资金投入。

3、运营成本高。公租房需要投入一定的运营力量及日常维修支出，以保持公租房的平稳运转。

公租房融资的要求

鉴于公租房的经济特性，决定着公租房项目融资应该遵循以下要求：

1、资金周期较长。由于公租房项目的长周期特性，决定着为公租房融资时，应寻找周期相对较长的资金。

2、资金总量相对较大。从本市“十二五”对公租房建设的资金要求来看，未来5年需要700亿元的社会融资。

3、资金成本相对可控。由于公租房项目相对的低经济效益，控制融资的财务成本，是公租房项目融资的重要考虑条件之一。

公租房的融资渠道探索

鉴于公租房的经济特性及融资要求，我们在对现有可供选择的融资渠道和工具进行分析后认为：可鼓励商业银行发放中长期贷款、支持有条件企业发行企业债、探索发行定向私募中期票据，并积极引导各类保险资金、信托资金和房地产信托投资基金，不断拓展多层次的公共租赁住房融资渠道。

（一）商业银行中长期贷款

从商业银行的体量和资金属性来看，其发放的中长期贷款，可以满足公租房建设中迫切需要解决的金额大、周期长的问题。同时，其资金属性决定着商业银行的中长期贷款的利率水平相对最接近市场资金运作的平均成本，成本相对可控。

根据中国人民银行、中国银监会下发的《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》规定，政府投资建设的公租房项目，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，可直接申请贷款；否则，应通过政府融资平台申请贷款，且直辖市仅能设立一家政府融资平台承贷公租房贷款。

在具体操作上，建议充分考虑监管机构关于公租房融资要求及上海公租房实际运作特点，在合规操作的前提下，结合上海公租房运作“以区为主、市场化运作”的体制格局，通过增加商业设施比例、允许公租房“先租后售”、配比一定比例的普通商品房，拓展还款来源，确保项目自身现金流可以覆盖贷款本息的情况下，采用市场化的融资模式，对公租房贷款比照一般公司类贷款管理，不纳入政府融资平台，减少公租房对市、区两级政府的依赖，确保公租房融资的长效化运作。

（二）保险资金债权计划

保险资金的特点是金额大、期限长、成本低，基本上不受信贷周期影响。但是，保险资金对偿债主体及信用增级的要求较高，保险资金投资项目的偿债主体为上市公司或上市公司的实际控制人或大型央企，最近2年盈利，具有较强的偿债能力，并由商业银行或上年末净资产在200亿元人民币以上的上市公司或者上市公司的实际控制人，提供本息全额连带责任担保。因此，保险资金债权计划适用于大型的市级公租房建设平台，如，近期成功发行的国内首单公租房保险资金债权计划——“太平洋保险—地产集团公租房保险资金债权计划”。

（三）债务融资工具

债务融资工具的优势是成本低，目前，货币及资本市场上，与公租房资金周期相对配比的债务融资工具主要包括企业债和定向私募中票。

1、企业债

2011年6月，国家发改委的《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》明确表示，支持符合条件的地方政府投融资平台公司和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资。据统计，2011年企业债券募集资金中用于保障房建设的约为316亿元，比2010年的150亿元激增一倍还多，为各地政府按时完成1000万套保障性住房项目开工任务、保障资金供给作出重要贡献。

2、定向私募中票

为支持保障房项目建设，中国交易商协会于2011年出台最新政策，支持国有控股企业的保障房项目发行中期票据。考虑到安全性，保障房中票目前采取定向私募方式，全国首单保障房定向私募中票已在北京试行，募集资金50亿元，期限分为3年期和5年期。

（四）房地产信托投资基金

房地产信托投资基金（英文简称REITS）是指由信托公司发起，在银行间市场发行房地产信托受益券或在证券交易所公开交易股权类信托投资基金。REITS产品的发起也有许多限制性条件：需要有长期而又稳定的现金流，有可靠的反担保机制，有可预见的良好的投资回报率，等等。当前，该产品还在设计和审批阶段，如何进一步运用到公租房项目，还需要进一步的研究和探讨。但是，REITS对于公租房运营期限内商业银行贷款等其他融资方式的退出、社会资金的进入，提供了有效的承接载体；为公租房的运营，提供了长期、稳定、可靠的资金来源。