金融业从来不缺锦上添花，一旦成了高富帅，总能招来更多人惦记。

　　近日，以上市公司金科地产控股子公司北京金科纳帕置业有限公司（下称北京金科纳帕）为融资主体的一单银团贷款引起了市场关注。除牵头行中信银行外，昆仑信托以信托资金为北京金科纳帕提供8亿贷款，而这8亿元全数来自于兴业信托和某央企财务公司的自有资金。

　　根据金科地产5月10日公告显示，北京金科纳帕因其“金科·纳帕庄园”等项目开发需要，与中信银行总行营业部、昆仑信托签订《银团贷款合同》，总规模16亿元，其中中信银行提供8亿元，昆仑信托提供8亿元。

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　　此项银团贷款为其两年，综合成本为9.7%/年。北京金科纳帕以融资项目的土地使用权为本次银团贷款事项提供部分抵押担保，金科地产同时为本次银团贷款提供连带责任保证担保。

　　据悉，参与本次银团贷款的主贷行中信银行以7.4%年利率承贷，昆仑信托给出的融资价则为年利率11%。昆仑信托已发起设立金科纳帕庄园房地产开发银团贷款集合资金信托计划，分别由某央企财务公司认购5亿元，兴业信托认购3亿元，预计年化收益率为8.8%。

　　与此前的媒体猜测不同，兴业信托认购该信托计划的3亿元资金并非来自发行TOT产品对接，而是全数对接自有资金。兴业信托人士表示，该项目附有充分的抵押及担保措施，风险系数不高，而公司目前也有大额资本金需要寻求适合的资金投向。我有资金，你有项目，于是一拍即合。

　　2012年，兴业信托以3360.49亿元的资产规模在信托行业内排名第三位，当年资产规模同比增幅高达122.88%。报告期末，公司净资本为34.78亿元。

　　虽然8.8%的预期年化收益在权益类投资中不算太高，但总体收益已经非常可观。2012年，兴业信托在长期股权投资上的投资比重为9.17%，股票、基金、债券分别占比0.16%、6.33%、27.78%，另有19.64亿元为其他投资，占比56.53%。而在2011年末，“其他投资”项仅占其投资比重的36.55%。2012年，兴业信托自营资金运用明显加重了在“其他投资”项下的比重。

　　信托自有资金认购同业权益类产品并不是新鲜事，但信托资金参与银团贷款却不多。

　　“谁都知道这两年金融圈里发展最快的就是信托业，大点的信托公司资金都很充裕，银行与信托的合作也变得越来越多元化”，一股份制银行分管公司业务副行长如是说。他所说的多元化，即是在银信合作理财产品、私行代售集合信托之外，银行、信托以更多的形式参与到对方的优质项目中去。

　　2012年，兴业信托以3360.49亿元的资产规模在信托行业内排名第三位，当年资产规模同比增幅高达122.88%。除此次认购金科纳帕集合信托之外，兴业信托还与交银信托签署战略合作，亦有相当比例的自有资金投资于交银信托的信托项目。

　　在本案中，昆仑信托、兴业信托积极参与的另一个原因在于，房地产行业在经过了长达两年的宏观调控后，已初步显现回暖迹象。信托业大佬纷纷杀起回马枪，重点布局房地产信托，其中不乏以房地产信托起家的中融信托和信托业老大中信信托。

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　　信托融资监管日趋严格 房地产信托收益将回暖

　　信托融资监管日趋严格。本周银监会下发了《关于加强2013年地方政府融资平台贷款风险监管的指导意见》(银监发号文，下简称“10号文”)，旨在控制地方平台贷款的规模，并将“信托计划、理财产品等纳入政府平台融资总量控制”。

　　此外，银监会副主席王兆星日前在接受《金融时报》采访时指出，对存在闲置土地和炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，不得发放新开发项目贷款，也禁止其通过信托计划融资。

　　业内人士预计今年新发信托产品将整体面临增速放缓的趋势。而对于投资者而言，基础设施信托和房地产信托都是固定收益产品里的两大优质投资项目，某些优质项目或会遭遇抢购。但投资者在购买时仍需擦亮眼睛，根据项目的担保抵押以及信托公司的资金和风控监管能力选购产品。

　　基建信托规模同比大减七成

　　事实上，作为信托产品的两大支柱之一，基建信托在今年三月份的发行步伐环比有所加快。根据普益财富的统计，三月份成立的所有信托计划中，投资于基础设施领域的产品44款，环比增加21款，占比上升2.30个百分点。

　　普益财富研究员范杰指出，基建类信托发行“抬头”，主要是由于各地执行463号文标准不同，且有的信托公司已经找到了规避463号文的办法。

　　不过，与去年同期相比，基建信托成立规模确实已经得到控制。根据用益信托网的统计，4月份以来，截至昨日共成立基建信托12个，与去年同期相比大幅下降了72%；而基建信托4月的募资规模截至昨日仅为10.94亿元，同比下降了约60.76%。

　　而从收益率上看，三月份基建类信托收益也有所回暖，平均预期收益率在9%~10%之间。根据普益财富的统计，基础设施领域的1至2(不含)年期和2至3(不含)年期产品收益率分别上升0.70个和0.19个百分点至10.00%和9.78%，3年期以上产品收益率录得10.45%。

　　据机构统计，今年第二季度房地产信托的兑付规模将达1247.6亿元，兑付压力较大。

　　业内：未来信托增长规模放缓

　　一位大型信托公司广州地区的负责人表示，“10号文”对基建类信托增长规模影响有限。

　　在基建类产品偃旗息鼓之时，市场上的房地产信托由于收益率优势再次成为焦点。“三月份全国房地产的成交出现价量齐飞的现象，使得投资者对房地产信托的信心又有所恢复了，而且由于房地产信托收益率在固定收益产品里是最高的，因此近期相对受欢迎。”信托公司人士指出。

　　建议

　　对于拥有大额流动资金、追求稳健回报的投资者来说，年收益率达到9%左右的信托产品显然远远高于定期存款和同期理财产品的收益。理财专家建议，在比较收益率产品的基础上，1~2年期限、有足够抵押担保措施的固定收益信托产品最适合稳健型投资者。

　　理财专业人士指出，在面对具体项目的时候，由于投资者难以判断融资方的资质，因此抵押物成为判断信托计划是否能顺利收回本息的重要凭据，一般抵押率应低于50%，越低越好。

　　柳成荫。刚刚推出不久的“国五条”，抑制房价的作用尚未显现，但房地产信托却获益匪浅。由于购买力转向新房，大大推动了房地产信托产品的发行。

　　根据用益信托《2013年2月集合资金信托产品统计》显示，今年2月，房地产信托继今年1月之后再度荣登榜首。

　　不少业内人士坦言，“国五条”的出台在一定程度上更好地缓解了房地产信托的压力，因为在房价出现更高泡沫前，就帮助其回归了理性，发行的信托产品也就更为安全，大大降低了兑付的风险。同时，由二手房转向新房的购买力，也使得原本将在今年出现的高达3000亿元集中兑付的压力得到了大大的缓解。

　　地产信托借力激增

　　一直打算把现有两居置换成三居的马先生刚刚看房看了两周，在他还对户型和小区迟迟难下决断的时候，“国五条”出台了，“没想到的是，政策还没落地，房价就涨了”，马先生告诉记者，此前被他列入计划的一处三居至少比2月看的时候涨了10万。更加意想不到的是，涨价的并非仅仅是这一家。“万一政策严格执行，那我还不如直接买新盘。”

　　用益信托工作室研究员徐颖风在接受《华夏时报》记者采访时，徐颖风指出，一旦“国五条”严格落地，那么势必有部分刚需会转移到新楼盘上来，而为了规避20%的税率，倘若投资客也转移，那么新房需求的增加必然会带动房地产信托产品的增长。

　　实际上，根据用益信托的统计，2月房地产信托产品高达52款，募集资金162.95亿元，占总成立规模的33.98%，不仅高于1月份29.49%的占比，更较2012年同期的22%-23%规模出现了显著增加。而这也是房地产信托规模占比继今年1月份后再次位列第一。

　　对此，信托专家孙飞坦言，出现这样的情况也在情理之中，因为“‘国五条’的推出虽然是为了抑制投机和炒作房价，但某种程度上也促进了新房也就是一手房的交易，从而加速开发商的资金回流和融资需求，而国家一直推进的城镇化的进程也会为地产业带更多的发展空间。恐怕今年3月起，地产信托产品将会增长更快，至少总量超越去年是肯定的。”

　　事实上，就在3月14日，住建部部长姜伟新在接受媒体采访时还表示，“国五条”一定要严格执行，在执行过程中如果出现问题会再完善。孙飞认为，“国五条”的严格执行，或许会进一步加快房地产信托产品的推出。

　　众所周知，目前国内的房地产融资主要依靠信托和银行，一旦调控趋紧，那么更具灵活性的信托产品就成为地产商的主要选择。

　　和银行相比，信托不但可以给开发商贷款，还可以股权投资的形式进入开发商，可以以优先购买权的形式，甚至可以做财产型的信托，这种特殊的优势，也决定了信托在房地产业的重要性。

　　然而接受采访的多位人士都提出，如果“国五条”的执行力度大，房地产信托自然会受到影响，项目的风险也会进一步加大。

　　政策松紧决定兑付压力

　　对于地产商而言，一边是新地产信托产品的频发，另一边却面临着集中兑付的风险，资金压力依然繁重。

　　中金公司曾预测，2013年预计到期的房地产信托规模为2816亿元，总还款额为3100亿元。而这对于刚刚经历了2012年集中兑付压力的信托公司来说，无疑是悬在心头的一把剑。

　　清科研究员郑知行在接受《华夏时报》记者采访时就指出，房地产信托今年整体的形势要看“国五条”具体的落地执行力度，如果真的卡得特别严，切断了资金来源的话，那么很可能就出现和2012年类似的情况，由房地产基金来接盘，毕竟目前还没有出台任何限制房地产基金的规定。

　　不过，尽管有超过3000亿元的兑付压力，但在徐颖风看来，真正出现风险的机会并不大，“因为无论从谁的角度来说，都不愿意看到房价大涨大落，调控的手段也是为了更为温和的上涨”，因此，地产信托的风险主要取决于“国五条”在各地具体的落地政策，但“只要不是按照目前公布的那样严格执行，那么今年的房地产信托产品顺利兑付就没有什么问题”。

　　而孙飞也表示，房地产信托产品不会也不可能出现行业性的违约。“因为一般来说，房地产信托的抵押率都在五成左右，也就是说只有房价跌了50%的时候才会出现兑付风险。就算加上利息成本，那么也要跌幅达到40%，才会有兑付风险。”

　　但从目前看，跌幅达到40%的少之又少，迄今为止也只有温州、鄂尔多斯这些高泡沫的地区，一度出现过打三折叫卖的局面，“显然，这些地区发行的房地产信托产品，除非是开发商资金链没有断，否则一定是高风险且无法兑付的。”

　　不过，即便出现项目的违约，信托公司和开发商依然可以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决，当房地产商确实不能按时兑付时，信托公司可通过以自有资金兜底、出让给第三方、出售抵押资产等方式偿还投资者。“何况目前从国内整体经济形势和城镇化的趋势来看，整个市场不会出现系统性风险，反而是‘国五条’将泡沫挤压掉以后，更有利于房地产信托产品的总量增长。”