在当今实体经济下行的市场环境下，之前备受“青睐”的房地产信托火热之势似乎也要暂时消减了。

　　据《中国建设报·中国住房》记者了解，房地产信托行业三季度渐显低迷，无论是发行量，还是发行规模，都有一定幅度的下滑。Wind数据显示，9月新发行两只房地产投资信托产品，数量低于7月的4只、8月的3只；在规模上，也由7月的3.8亿元降至9月的2.8亿元。

　　“一方面，银监会对房地产信托监管已经有所加强；另一方面，地产企业随着今年二季度以来的销售回暖，缓解了资金压力，也愿意先还掉部分高息贷款。由于信托供需双方原因，导致房地产信托热度有所减弱。”北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹如是说。

　　发行更谨慎

　　有人说房地产信托是房企的“救命稻草”；也有人说房地产信托仅起到“备胎”的作用。但无论如何，在调控的背景下，银行贷款的减少，确实让房地产信托“火”了一把。

　　就整体行业来看，2006年，国内信托业资产管理规模还只有3500亿元，2008年底信托规模大幅升至1.22万亿元。中国信托业协会日前发布的数据显示，截至今年二季度末，信托资产规模已增至5.54万亿元。这意味着自2008年以来，中国信托业几乎每年以1万亿元的规模快速增长。而在各类型的信托产品中，房地产信托曾经长期占据信托发行市场的半壁江山。这表明，信托行业快速增长的背后与房地产信托的坚挺有着密不可分的关系。

　　而在当前，房地产信托却进入了一个低谷期。据统计，一季度房地产投资信托产品新成立28只，发行规模为34.7亿元；二季度新成立8只，发行规模为33.5亿元；三季度仅仅新成立9只，发行规模为16.15亿元。

　　由此导致的房地产信托资产占比规模降低也就在所难免。资料显示，今年一季度地产信托余额占比从原来最高峰的17.24%降至13.46%；二季度，房地产信托业务余额6953亿元，仅占总规模的12.81%。

　　“三季度以来，各信托公司对房地产投资信托采取更为谨慎态度，针对具体的地产项目投资也进一步缩小了客户范围。同时，对一些旧有的投资项目加强监管，以便更好地防范风险。”某信托公司相关人士向记者介绍，今年四季度可能会维持第三季度的平淡，地产投资信托数量还将进一步缩减。从目前经济和企业发展情况看，一些相关产品将继续发行，但发行数量大幅超过今年上半年的可能性较小。

　　蓝桥资产管理有限公司总经理黄博浩也对此表示赞同，“目前房地产信托被新金融工具替代的可能性很小，但未来房地产信托并不会出现大规模的增长，一定时间内仍会维持现状。”

　　风险需防范

　　实际上，房地产信托市场的低迷与萎缩，是源于信托公司及开发商供求两方的影响。

　　上文所述的信托公司人士认为，从供方来讲，由于今年房地产信托兑付高峰的到来，监管部门对其进行了增量控制；而另一方面，现今房地产信托存量规模较大，信托公司出于风险考虑，也希望控制增量速度，从而降低兑付风险。

　　其实，有关部门对房地产信托兑付风险问题一直有所警觉。近日，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林称，监管部门目前仍要求商业银行执行差别化的信贷政策。同时，加强房地产信托风险管理，继续执行房地产信托业务事前报告制度，防止盲目扩张，下一步工作将重点关注今明两年到期房地产信托项目，加强对房地产企业的现金流监测。

　　另一方面，房地产信托公司也在为应对兑付风险积极行动。在过去的几个月中，到期兑付的房地产信托产品中有少数产品被曝出延期兑付，数十例产品提前兑付。而减少新的房地产信托产品的发行已成为不争的事实。

　　而从需求方来看，房企紧张的资金链目前得以缓解，也是造成房地产信托近来“降温”的直接原因。

　　“总体上房企资金还是偏紧，但随着销售回暖，部分房企资金紧张的情况得以缓解。房企在这种条件下，也愿意先还掉部分高息贷款。”杜丽虹表示。

　　数据也印证了这一说法，三季度全国主要的54个城市新建住宅签约合计套数高达797445套，环比二季度的673203套上涨幅度高达18.5%。虽然8、9月相比7月有所下滑，但就整体而言，7～9月依然创造了2011年来调控后的新高，房企的销售回款正在增加。

　　黄博浩则认为，银行贷款控制有所放松，是导致信托运用减少的又一原因。“现今，银行贷款有所松动，房企可以从银行贷到较之前更多的钱。企业需要资金时，首先考虑的渠道是银行，其次才会考虑信托。毕竟，信托对房地产来说就如‘高利贷’。”

　　以上海为例，上海某股份制商业银行的贷款部人士向记者表示，“从8月开始，股份制银行及中小银行对房地产贷款政策放宽，一是对房地产企业的授信范围有所放宽；二是各银行的房地产授信额度有所增加。”

　　而对于未来房地产融资问题，黄博浩表示，“在融资受限的情况下，融资渠道应该多元化。信托并不能作为房地产融资的惟一渠道，这就要求房地产金融必须有所创新。从整个宏观经济来讲，也需要金融工具作出其他技术调整。”

　　其实，房地产金融创新作为房企融资的永恒话题，一直被行业聚焦。而在当今房地产市场低迷的背景下，要使房企金融创新有所突破，就显得更加任重道远。