房地产上市公司三季报陆续出炉，整体来看，房企的收入和净利润环比总体呈现大幅下降态势，其中净利润下降近四成。分析人士认为，受到全国房地产市场整体走弱的影响，房企的营销压力渐增，加之费用率处于高位，所以毛利率相较上半年并未明显改善。

　　周期调整　房地产融资环比下降
　　增速的趋缓，无疑显示出在房地产市场整体增速放缓的大背景下，银行的谨慎与顾虑。上海易居房地产研究院研究员严跃进在接受本报记者采访时表示，房企收入和净利润下滑，和去库存“不给力”是有关的。即使很多房企尝试以价换量的策略，进而提高成交量，但由于营销成本等费用比较高，也会积压净利润空间。他表示，在这种情况下，商业银行在支持房地产方面确实面临很大压力。

　　上个月末，央行公布了今年三季度金融机构贷款投向统计数据。其中，主要金融机构及小型农村金融机构、外资银行人民币房地产贷款余额16.74万亿元，同比增长18.2%，增速比上季度末低1个百分点。

　　或多或少迎来“拐点”的房企成为了烫手的山芋，银行业不得不提高警惕。有数据显示，银行第三季度向购房者和房地产开发商发放了5700亿元的贷款，远低于第二季度的7430亿元，环比重挫23.3%，再次凸显出房市增长的乏力。
 

　　事实上，今年前三季度，全国房地产开发投资68751亿元，同比增长12.5%，增速比上半年回落1.6个百分点。房地产投资的不景气，拖累固定资产投资增速创出13年来的新低。如何给予影响GDP数据深远的房地产行业一些支持，而这是否会影响银行本身的风险与收益，银行顾虑重重。

　　风险考量　银行谨慎对待房地产信贷

　　上个月底，16家上市银行的三季度报相继出炉，从总量上看，前三季度上市银行的净利总额同比增速仅为9.7%，已跌至个位数。除此之外，银行的不良贷款比例较上年末均有不同程度的上升，资产质量呈持续下滑态势。
　　基于这样的情况，银行自然会考量房价的下跌与楼市整体的不稳定所带来的风险。所以，更加严格而谨慎地对待房地产信贷，的确是合理的市场化行为。

　　以交通银行为例，从其三季报披露的数据来看，房地产贷款余额1973.58亿元，较年初减少39.42亿元，不良贷款余额1.23亿元，不良率0.06%，较年初下降0.08个百分点。虽然各家银行的房地产行业不良贷款率并不高，但开发贷和住房按揭预期违约的风险已被大家所警惕。招商银行在报告中指出，要“应对宏观经济下行风险，动态调整信贷政策，加强重点区域、行业、客户、业务风险防控”，并着重强调“前瞻防范房地产行业、地方政府融资平台潜在风险”。

　　专家认为，至少在前三季度，房地产还依然是区域性风险扩散的隐患，而且四季度整个行业也很难复苏。不久前，中国银行国际金融研究所发布的《中国经济展望季报2014年第4季度》总结道：“房地产融资环境正在持续恶化，到位资金降到历史最低水平。”严跃进指出，近一段时间以来，有关部门要求金融机构加强对个人首套住房信贷支持，但房地产企业融资环境依然没有太大改观，主要还在于出台具体细则的银行比较少，落地效果还有待观察。他强调，从数据来看，今年前8个月，房地产企业到位资金同比仅增长2.7%，为近10年来的最低水平。“房企融资环境恶化的主要原因，一方面在于宏观环境导致销售放缓，另一方面，银行对个人住房贷款申请的趋紧，也带来了直接影响。”严跃进说。

　　政策引导　房地产市场有望回暖

　　目前来看，监管机构对理财、同业业务监管的加强，使得银行在手续费和佣金方面的利润大幅度下降。同时，在宏观经济增速趋缓的大环境下，如果想让银行对房地产市场不遗余力地“雪中送炭”，很难做到。

　　不过，严跃进认为，随着放松首套房的认定标准，“认贷不认房”政策的出台及对改善性住房需求的支持，未来一段时间房地产市场的回暖还是可以预见的。而中国银行上述报告也认为，第四季度随着各地放松限购限贷政策效应的进一步显现、信贷支持政策的加强以及部分先行指标改善带来的传递效应，房地产市场下行压力将有所减弱。

　　值得注意的是，在这个从震荡趋于平缓的过程中，银行等金融机构还是应该充分认识到房地产市场调整带来的短期冲击和局部风险，深入分析各地房地产市场的供需结构及增长潜力，扩大对房价比合理、泡沫和风险较小的区域进行信贷投放。