近期土地市场交易旺盛、高价成交的情况，引发了国土资源部（以下简称“国土部”）开始进行针对性监测，北京市国土资源局（以下简称“北京市国土局”）也为此急拉“刹车”。

　　在国土部宣布对高价地进行重点监测的5天后，刚进入竞价第二天的“明星地块”北京市来广营土地储备项目A2地块（以下简称“来广营A2地块”）突然宣布暂停出让。随即，9月19日北京市国土局又突然宣布停止次日即将现场竞价的石景山区苹果园交通枢纽商务区F地块（以下简称“石景山F地块”）的挂牌交易活动。

　　这一切源于9月13日，国土部发文表示，要对土地交易市场进行监测，重点监测土地溢价率过高、土地底价设定过高等情况，同时跟踪拿地密集企业的开发节奏，杜绝囤地行为。

　　本报获悉，面临此种局面，北京市国土局被迫设置拍地限制。但由于来广营A2地块竞拍第一天起拍价就超出预想，北京市国土局只能暂停该地块出让，并做出停止石景山F地块挂牌拍卖的活动。

　　9月20日，北京市国土局新闻发言人栾鹏在接受本报记者采访时表示：暂停这两块土地出让是为了贯彻落实国土部关于房地产调控的有关要求，稳定市场预期，未来这两个地块还会择机入市。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫指出，北京两块土地挂牌出让停止与暂停，表明这两块土地报名的开发商都超过3家，暗示着房企抢地竞争激烈。停止和暂停的做法不仅不会抑制住地王的出现，反而会导致地王诞生，制造土地市场回暖的氛围。

　　北京压力

　　根据此前消息，在经历了大半年土地市场的冷清后，北京市开始密集推地，截至8月30日，北京市8月份共推出经营性地块27宗。至此北京市有望在9月份迎来年内土地交易高峰，月内土地出让金有望达到200亿元。

　　密集推地是北京市在地方财政压力下不得不进行的“自救”行为。根据数据显示，今年上半年，北京市土地出让金仅为144.88亿元，创5年来新低。

　　然而在国土部发文监测高价地的情况下，北京市国土局被迫设置拍地限制。9月20日，本报记者从北京市国土局获悉，此前来广营A2地块已经设置了竞买价格“上限”（不能超过起拍价格的50%）。北京市国土局相关人士对记者表示，此举主要是担心该地块价格过高而引起市场轰动。但由于竞拍第一天起拍价已超出预想，北京市国土局只能暂停该地块出让。

　　而石景山F地块目前尚未改变出让规则，只是择机而动。北京市土地整理储备中心相关负责人告诉记者，“主要是因为9月20日这一天总共有5幅地块入市，如果石景山F地块入市，那么9月20日有可能会成为2012年土地出让金最多的一天，引起市场轰动。”事实上除了北京之外，据不完全统计，8月以来杭州、温州、合肥、石家庄等多个城市均迎来集中推地潮，下半年全国的推地节奏明显加快。房地产企业也频频高价拿地。9月，万科以15.8亿元竞得广东顺德商住地块，创造了当地土地出让总价的纪录；万达集团以11.5亿元总价购入南宁地块，成为今年的南宁新“地王”；中海地产更是表示下半年将用200亿元进行拿地。

　　种种情况最终促使国土部启动对土地市场交易情况的监测。“具体来说就是通过监测热门地块，对预判成交价格创历史总价新高、或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合)，及时调整出让方案，采用限房价、竞地价或配建保障房、公共设施等办法出让土地。”国土部咨询研究中心一位专家在接受本报记者采访时表示。

　　而记者获悉，9月17日，国土部就已经询问了北京市国土局关于9月土地成交概况以及来广营A2地块的情况，并向国务院办公厅传达了相关信息，具体包括地块基本条件、报价竞价情况、交易规则、预估楼面价格等。

　　“目前北京市国土局正在观望中，正在等待国土部的态度，肯定不能擅自行动。”上述国土部咨询中心专家认为这次暂停出让的真正原因是“来广营A2地块”正被国土部监测中，所以北京市国土局只有等国土部态度“明朗化”后再挂牌出让。

　　效仿“万柳”

　　然而，国土部和北京市国土局的双重限制并不能浇灭房地产企业的拿地热情。复杂的局面意味着来广营A2地块的争夺将不再是一场简单的“飙价”游戏。

　　来广营A2地块规划建筑面积约11.9万平方米，起始价12.84亿元，折合起始楼面单价10772元，“这种地块具有很强很稳定的保值增值能力，并且开发难度不高，加上我们公司的重点将放在北京领域，所以对于这种地块我们势在必得。”参与竞拍的某个知名民营上市房企相关人士在接受记者采访时表示。

　　不过对于万科集团、金利置业集团、龙湖地产等久经“战场”的房企来说，暂停出让地块只是土地竞拍的一个“小插曲”，在记者多方采访中，几家房企相关人士均表示，等到土地再推出的时候他们还会继续出手。

　　“暂停出让反而会让房企狠狠砸钱，因为一暂停出让反而意味着起拍价和预期价格并不低，这是一个热门地块，好地谁都不想放过，所以这两个地块暂停后价格肯定会大幅提升，所以房企肯定要调整各自的底价。”旭辉集团股份有限公司土地投资发展经理黄辉向记者分析。

　　“此前北京市海淀区万柳地块，也经过了国土部和地方政府的双重干涉，限制竞价上限推迟竞拍，但最终仍以26.3亿元的总价被中赫集团拿下，溢价率40%，去掉配建的回购房面积，该地块楼面价高达4.02万元/平方米，创下北京土地出让历史上的最高单价，成为名副其实的地王。此次来广营A2地块很有可能会重演万柳地块故事。”业内专家表示。

　　【社评】

　　控“地王”应求治本之策

　　淡出视野许久的“地王”近期频出，引发了主管部门的关注，新消息是，国土资源部称正对土地市场交易情况进行“针对性监测”。监测的目的何在？监测中若见异动，主管部门又将作何行动？不禁令人浮想联翩。

　　由此，舆论联想起7月间两部委联手出台的《关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知》，其对于“地王”有如下策略：对预判成交价格创历史总价新高、或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地，及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。此为主调，辅调则是“要求加大闲置土地处置力度”。依此两点，控制“地王”靠的还是行政手段，但其能否真正对抑制地价进而抑制房价起到关键作用？

　　先说第一点，配建保障房或公共设施看起来是很好的举措，用开发商的资金解决了地方政府在保障房或基础设施上的投入，加之土地出让收入有保障，无疑会令地方政府满意，由此得益的部分民众也满意，而开发商既然愿意买，仍算满意，一举三得。然而，问题是遏制地王出现的初衷是规避高地价引发的房价上涨，此举却意味着开发商开发同样数量的房屋要付出更高的资金成本，企业不是福利机构，多出来的成本最终还是要由买房人负担，如何保证房价不涨？如是采用“限房价、竞地价”则看起来更简明，锁定了房价，竞的是开发企业的成本消化能力，但问题依旧在，曾经的经济适用房和限价商品房都采用类似的模式，却引发了房屋质量问题频发，因建安成本、融资成本、用工成本均处于上涨通道，当企业获利只能靠压缩建安成本来实现时，很难保障“道德的血液”能起到主导作用。

　　再说第二点，今年6月间国土资源部发布了《闲置土地处理办法》，据当时本报报道，我国已征用未开发的闲置土地大多为工矿用地，住宅、商服用地占比很小，由于当前的金融与行政政策对于此类开发企业囤地都有着严格的控制，能靠囤地获利的住宅和商业地产开发企业正渐渐淡出历史舞台。由此可见，加大对闲置土地的处置力度对平抑住宅和商服类土地价格，作用并不太大。

　　严控地王，尚需治本之策，在现有土地出让制度难于改变的前提下，或许践行以下两点较为实际：一是公开土地收储成本，让拆迁、土地整治和融资、管理成本等账目公开透明，这样既能让民众了解地价的构成，进而帮助其判断未来的房价走势</a>，也能让企业拿地前心中更有数。若地方政府在公布了土地成本后在出让时再约定以合理的利润空间，做到让利在先，由此促使企业让利也就顺理成章。

　　二是顺应国土资源部近期发布《关于推进土地利用计划差别化管理的意见》精神，适度提高工业用地价格，改变长期以来以抬高住宅商服用地价格补贴工业用地价格的现状，也即改变靠多收居民的买房钱来降低企业生产成本的不公局面。由此，既有助于房价回归，也有助于推进社会收入分配改革，让原本在GDP中占比过低的居民收入更有含金量。