在今年经济滑坡的阴影中，保障房被寄予拉动投资的厚望。

　　其中内含的逻辑是，拉动经济增长的“三驾马车”中，消费变化缓慢；出口虽暂时企稳，但始终受外需拖累；以往对经济增长贡献最大的投资，因房地产调控延续，进而影响地方政府收入，其三大组成部分之二房地产投资和基础设施投资都面临下滑风险。而要对冲商品房投资下滑、进而托底投资，保障房建设被认为是重要手段。

　　住建部将今年的保障性住房新开工目标下调至700万套，但由于房屋建设有两到三年的周期，建设力度并未减弱。住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹估算，今年实际在建工程量在1800万套左右。

　　问题是，资金从何而来？

　　从2011年的情况看，保障房建设的资金来源包括中央财政、地方财政、信贷以及社会资金等。虽然财政部明确表示今年中央财政的投入会增加，但是，对地方政府来讲，一方面作为其收入重要来源的土地出让收入开始减少，另一方面，“4万亿”投资项目的贷款以及2009年发行的地方政府债券，都开始进入还款期。

　　今年2月初财政部下发通知，要求切实落实保障房资金来源，确保不留资金缺口，其中即涉及拓宽地方政府资金来源渠道的举措。不过，这些渠道虽有作用，但不能过分夸大。

　　“资金方面，今年跟去年最大的区别，就是信贷会更多。”瑞银集团中国首席经济学家汪涛对财新记者表示，近期很多文件都提出，要加大对保障房的信贷支持力度，预计今年信贷资金会增加，而且增加较多。

　　不过，对社会资金来讲，保障房资金回报率低的问题仍未解决，“目前还没看到资金来源改善的信号。”莫尼塔投资分析师施琪对财新记者表示。

　　更为关键的问题在于，保障房在整个投资中的占比并不大，加之资金来源尚未明朗，其对投资的作用不应高估。“保障房会对房地产投资下降有一个对冲，但对整个投资的拉动谈不上。”汪涛称，今年房地产投资要弱很多，“投资拉动不会体现在保障房上”。

　　地方财政压力加大

　　国家统计局发布的《2011年国民经济和社会发展统计公报》显示，2011年全年新开工建设城镇保障性安居工程住房1043万套(户)，基本建成城镇保障性安居工程住房432万套。

　　对于保障房投资金额，住房和城乡建设部住房保障司副司长张学勤近日接受新华社、人民日报等官方媒体采访时表示，2011年全国保障性安居工程建设完成投资近1.3万亿元。

　　资金来源方面，已公布的数据包括中央财政下达保障性安居工程补助资金1526亿元，新增保障性住房开发贷款1751亿元，利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点发放贷款265.88 亿元。三者合计为3542.88亿元。

　　从各地来看，情况不尽相同。财政投入是部分省市保障房建设的主要资金来源。根据山东省财政厅的数据，2011年全省财政投入保障住房资金282亿元，比2010年增加179亿元，增长1.74倍，占保障房总投资的一半以上。

　　河南2011年筹措保障房建设资金325.68亿元，其中争取国家补助72.97亿元，省财政配套23.51亿元，市县筹措落实资金50.79亿元。三者合计占比达到45.2%。

　　相比之下，江苏、北京保障房建设对财政资金的依赖要小一些。江苏去年保障房资金总投入超过520亿元，其中省市县财政投入及按规定渠道提取资金合计150多亿元，通过银行贷款、信托投资等渠道筹集370多亿元。

　　北京市保障房办公室发展规划处处长张国伟在一券商座谈会上透露，北京去年保障性住房投资746 亿元。

　　北京市财政部门安排保障性安居工程专项资金113.97 亿元，包括中央补助专项资金、地方政府债券、廉租住房专项资金等来源；成立北京市保障房建设投资中心，目前已到位融资资金80亿元，实现投资90亿元；作为利用公积金贷款支持保障房建设试点城市之一，北京获得的贷款额度为150.41亿元，2011年底全部实现放款。此外，北京还拟安排500亿元私募债，以企业为发行主体，以限价房安置房为投资标的，市场化定价，认购良好。

　　根据国家统计局公布的数字，去年新增开工未完工工程611万套，加上今年新开工的700万套，在建工程数量将超过2011年。张学勤称，实际在建工程量至少1700万套。

　　另外，山西、江苏、江西等地，还在国家下达的任务量上自行加码。加之今年增加了竣工指标，秦虹预计，建设资金的实际投入也将超过2011年。

　　财政部近期多次表态称，2012年中央财政安排保障性安居工程补助资金将大于2011年，下达进度也明显加快。中央财政已于2011年9月底提前通知2012年部分中央补助资金数额，并将于2012年4月底前下达剩余的补助资金。

　　目前，国家发改委会同住建部下达421亿元，其中255亿元补助新建廉租住房和国有工矿棚户区改造，166亿元补助配套基础设施建设。“今年第一笔中央补助资金下达比去年早一个月。”张学勤透露。

　　不过，对地方政府来讲，2012年保障性住房建设资金压力将更加严峻。除在建数量增加，保障房结构的变化也需要政府投入的增加。

　　综合各地信息，去年保障房的建设重点为棚户区改造，与经适房、限价房类似，其资金基本可以通过市场化运作来解决。但2012年各地的建设重点转向公租房、廉租房，这两类政府持有产权的保障房对政府资金的依赖明显增加。

　　以山东为例，其财政厅文件显示，虽然中央分配的2012年新增城镇保障性住房任务总量比去年有所减少，但由政府承担的保障房却增加了1.44万套，财政投资的任务进一步加重。

　　融资渠道亟待拓宽

　　财政部2月初下发通知，拓宽了地方政府资金来源渠道，包括今年增加的地方债收入优先用于保障房、个人住房房产税试点地区取得的房产税收入专项用于保障房等。

　　但是，地方债收入中保障房所占的比例并不清楚。2011年财政部代理发行的地方债中，江西70亿元，其中用于保障性住房建设的资金约30亿元；黑龙江69亿元，其中三分之二以上已投入到保障性安居工程建设中。

　　根据上海和重庆的预算报告，个人住房房产税试点一年来，两地的个人房产税收入分别为22.1亿元和1亿元。

　　为提高保障房的投入，部分省份开始提高从土地出让收入的提取比例。按规定，土地出让净收入不低于10%的比例用于廉租住房保障。河南从2012年起改为土地出让金毛收入中提取3%，用于保障房建设；安徽的比例则为2%-5%。

　　汪涛对财新记者表示，现在想让地方财政增加投入，但是财政好多是专款专用，最终还是得通过信贷。

　　她认为，去年贷款少的一个重要原因是中央对地方债比较担心，对融资平台贷款卡得比较紧。现在摸底之后，对这一问题如何解决已经有了轮廓，流量可以向前滚动，会释放出一部分资金。

　　根据财政部的通知，她称，保障房融资平台很可能在增量融资方面被“开绿灯”，并获得银行新增贷款的支持。

　　张学勤接受官方媒体采访时则表示，符合规定的地方政府融资平台公司可发行企业债券或中期票据，专项用于保障性安居工程建设。承担保障性安居工程建设项目的其他企业，也可以在政府核定的建设投资额度内，通过发行企业债券进行项目融资。

　　另外，住房公积金贷款支持保障房建设试点可能扩大。山东、福建等省均称积极争取扩大试点范围。

　　去年部分省市成立专门的保障房建设公司，也在研究创新融资方式。北京市住建委提出，支持金融产品创新，探索发行中长期债券、房地产投资信托基金等金融工具支持保障性住房建设和运营。同时，要规范利用企业债券融资。

　　张国伟在前述券商座谈会上透露，2012年北京市保障性住房共需投入资金1000亿元，除20%的资本金，共需融资800亿元。初步设想为财政资金50亿元，公积金贷款200亿元，债券融资200 亿元，商业贷款300亿元，发行房地产信托基金50亿元。

　　张国伟表示，北京将继续申请私募债支持保障房建设，500亿元作为债券余额，滚动支持。另外，还将研究建立保障房流动性资金池，通过设立保障房基金等途径，募集一定规模的资金作为储备资金，用于保障房应急、短期过桥贷款等，对可能出现的风险加以补偿。

　　对于今年的保障房资金，莫尼塔投资施琪对财新记者表示，除了中央财政投入可能增加至2000亿元、各地从土地出让收入中提取1300亿元左右，加上一定数量的贷款，其余的并不易估算，因为保障房有很大的不透明性，一些国有企业的集资建房也被划归到其中，“这部分投资具有一定不确定性”。

　　接近山东省住建厅的一位人士告诉财新记者，在保障房的统计中，确实有一部分企业集资建房，政府很乐意企业这样做，因为连土地都不用划拨了。

　　对今年保障房资金到位情况，该人士称，山东省内有一个说法，在保障房总数一定的情况下，结构上可以变一下，即可以从政府投入较多的公租房、廉租房变为经适房、限价房。

　　地方政府希望计划资金到位后，能吸引更多的社会资金。山东鼓励企业建设公租房，而企业出于对留住员工、方便管理的目的，也乐意参与。前述接近山东住建厅的人士称，由于山东政府比较强势，企业会配合政府的需要，以换取今后发展的有力支持。

　　2011年淄博东岳集团等大型企业新建改建公共租赁住房3200余套。

　　不过，施琪认为，虽然财政部、发改委多次发文敦促，目前保障房资金回报率低的问题并未解决。要吸引社会资金，还要在建设制度上有所创新，比如采取类似重庆的模式，满一定期限后可以出售，提高资金回报率，“目前还没看到保障房资金来源改善的信号”。

　　在资金来源尚未明朗的情况下，寄望其能对冲商品房投资的下滑，进而拉动投资增长并不现实。根据国家统计局的数据，2011年中国全社会固定资产投资31.1万亿元，按保障房投资完成额1.3万亿计算，其占比也不超过4.2%。

　　施琪认为，保障房对投资谈不上拉动，更多的起到托底作用，只是让投资增速下滑不那么快而已。

　　汪涛则认为，这种简单测算会有偏差，更有意义的是看实际资本形成，比如建好多少面积的房、用了多少吨的水泥和钢铁。

　　去年保障房开工未完工项目增加了611万套，加上今年新开工的700万套，“今年资金能到位的话，施工面积可能会增长很快”。

　　汪涛预计，保障房在建面积将约占城镇住房在建面积的三分之一，固定资产投资名义增速名义会下降，实际增速相差不大，但对大宗商品的需求要弱一些。保障房会对房地产投资下降有一定对冲，但“投资拉动不会体现在保障房上”。