胡芳洁

　　经济观察报：怎么看2014年房地产市场，对调控形势有什么样的预判？

　　万林义（阳光新业总裁）：2014年的整个政策基调，应该会基本维持在2013年的水准上。现在基本的判断是，有变得更宽松的地方，也有变得更紧的地方。更宽松的地方，中央政府明确表示，未来更多靠市场来调节；紧的地方，过去几个月，又有一些城市出台了加强房价调控的策略。

　　经济观察报：2014年开业、销售计划如何？如何安排2014年的拿地节奏？

　　万林义：成都阳光新业中心已经在2014年1月开业，接下来计划开业的项目将以轻资产项目为主，包括上海松江、上海淮海路的项目。另外，今年还将继续拓展新的轻资产项目，长三角将是重点关注的区域。

　　拿地方面，目前几个新项目已经进入实质性的洽谈阶段，包括青岛、济南、西安、上海等几个城市，会有新的项目，项目获取的方式，有的是走招拍挂，有的是通过合作的方式。

　　经济观察报：商业地产领域的投资计划如何安排？怎么确定销售和持有的比例，并做到资金匹配平衡合理？

　　万林义：从投资量上讲，商业地产超过了住宅部分，从营业收入来讲，2013年的销售收入是高于租金收入的。

　　阳光新业定的大思路，会以持有有零售的购物中心为主，以持有写字楼或其他物业为辅，其他的物业尽可能销售掉，在项目层面平衡整个现金流。未来整体上的比例大概是销售和持有各半。

　　另外，纯居住项目是明确不做的。但是并不排斥做混合性或综合性的项目。原因是，现在市场上出让的地块，混合性、综合性的较多，纯的居住或纯的商业项目比较少。

　　经济观察报：阳光新业在融资领域有什么样的安排？

　　万林义：广义上的融资无非是，银行融资，一类开发性贷款，一类经营性物业贷款，2013年占大部分。

　　贷款以外，债务性的融资做了两笔信托，相对成本高，使用灵活。

　　第三部分，在项目层面、资产包层面，会有一些股权性的融资，收益、风险共担。这就要选择一些项目，考虑是控股还是不控股、引进资产的比例是多少。过往这是我们充分使用的手段，对商业地产是比较合适的。

　　这些投资人一旦进来必然是接受了两个前提，一是整个资产日常的收益率，不会大起大浮；第二接受实现回报是一个相对长期的事情，至少3-5年，期间不要有急功近利的做法。我们做股权性融资的前提是必须认可阳光新业作为管理团队，如果不认可，我们就不会做。

　　资本市场的部分，2014年机会很大，我们在积极筹备，如果实现，我们会按程序公告。

　　经济观察报：重点深耕区域的选择和城镇化发展有无结合契机？

　　万林义：三四线城市，2012年曾经是阳光新业内部一个很重要的模型，研发中心开发了一个三四线城市的模型，很多内容都是结合新的城镇化，但是2012年年底，经过很大的讨论，把非核心城市、非一线城市的，甚至三四线城市的业务暂缓。一个很现实的原因是，阳光新业还没有到一二线城市已经饱和需要到三四线城市做更多的业务的规模。

　　这种新城镇的人口，消费能力不能说低，但是消费的习惯、方式、水平都还没有定型；第二，我们的新城镇化一般都是房子先盖，人后来，从建筑量来说，可以搞一个购物中心了，但是没人住，如果是在一线城市的新区，还好一点。

　　三四线城市还存在另一个问题，商场的收租能力、零售商的销售能力都偏低，这导致我们对当时取得的成本，会更加地看重。我们在一二线城市做了很多年，对一二线城市的成本把控能力是及格的，但是到了三四线城市，如果一平方米多花100块钱，靠租金就回不来了。这对阳光新业的挑战是很大的。