中国的房地产有过黄金十年，中国的房地产金融业有过黄金十年。但现在，二者已逐步迈入调控阶段，接下来的十年是调控之后再出发的十年。有调控才会有新思考，有需求才会有创新。目前，资管通道基本放开，以银行、基金为主的金融机构受到了前所未有的挑战。未来的地产和金融怎样相结合，商业银行又会有怎样的创新思维模式。另一方面，资管行业的竞争从“量”的膨胀转为“质”的飞跃。各方诸侯在资管业务的争霸战持续，从传统住宅到商业地产再到海外投资，各个领域的创新模式纷至沓来。简单、低效率地争抢客户资源转变为长远战略布局和业务能力的比拼，有长远布局能力者将成为最后的赢家。

　　11月4日地产金融年会金融案例分会场，十位嘉宾各抒己见，纷纷阐述了自己对新形势下金融领域的新探索。我们先摘其精要，与您新鲜分享。

 叶天放：民生银行地产金融事业部党委书记、总裁

　　转型房地产金融全产业链

　　2008年各家银行的净利差达到了顶峰，随后各家银行的利差水平都有所下降。特别是2012年，大资管时代到来，资管通道基本放开，以后各家银行的净利差水平都在缩减。如果再依照传统的贷款模式，商业银行可能盈利就很难。从商业银行的现状考虑，必须要考虑除了贷款以外的盈利渠道或者方法。“如果现在还坚持传统经营模式，实际上你的竞争对手是所有在这个市场中能够整合资金资源的那些通道。”

　　商业银行面临转型，2008年全球金融风暴以后，全球专业化投行遇到了很大的颠覆，相反是，商业银行系的投行业务发展好，所以叶天放表示要把民生银行地产事业部转化为商业银行的投行。

　　商业银行经过多年的积累，具有非常强的管理能力，同时现在有很多资管通道业务也投到房地产贷款领域，在风险管理能力上具备很多积累。与此同时，所有投行业务的投资最后落地交易环节的管理都还是通过银行平台，这么多年银行实际上积累了很大的资源整合能力。

　　因此，基于收益的考虑，也基于风险管理的考虑，民生银行地产金融事业部的经营模式和策略逐渐适应市场并发生转变。叶天放表示，从关注项目到关注企业战略，从单纯关注住宅到多业态，从关注开发建设到关注产业链，民生银行从单纯的房地产开发的资金借贷者变身成为房地产行业的参与者。同时从做债券、做贷款开始逐步过渡到股权、股债结合甚至直投、并购，进一步的与房地产行业紧密结合，使自己成为行业中的一部分，同时民生银行地产业务也在积极寻求境内外的合作，探索全球范围内不动产的新兴市场。

黄斌：民生银行地产金融事业部现金管理部总经理

　　参与全产业金融链

　　通过所掌握的房地产行业发展的数据，包括开发商拿地的信心可以看出，房地产行业在今年都是趋于审慎的一种态度。前十年作为房地产的上半场，是以开发商为中心的生产的时代，从今年起房地产可能已经进入下半场后，有可能是会对整个行业的参与者产生很大的触动。在这个时代，企业发生了诸多的变化，作为银行在整个产业链当中也应该有相应的对应的策略和变化。我们在住宅以外，必须寻找能规避在住宅领域的风险的领域。因此，民生银行探索了一条独特的房地产供应链的解决方案。

　　第一，在整个供应链环节，怎么样跟开发商做到低成本拿到一些材料、石材、钢材等材料。

　　第二，做众筹产品，到民生银行自己的平台上面去卖，众筹可能是今后房地产创新的一个很重要的方向。

　　第三，在整个产业链当中，不仅仅要替开发商节约每一个环节的成本，而且下一步最重要的是在结构性的过剩可能来临之后，怎么去帮助开发商去卖房。

　　第四，像做产业链一样做社区平台，更多地关注整个业主家庭的消费行为，通过社区金融平台、小区平台的搭建，解决家庭经济活动问题。

章华：鼎信长城资本总裁

　　房地产基金的风控

　　国内房地产基金去年权威数字认为是4000到6000亿，按照这个规模去算，行业的复合增长率达到了86%，从这个意义上说，房地产基金面临着极佳的发展机遇。

　　风控和资产管理是房地产基金发展的本质所在。我们始终在倡导一个大风控的理念，专注于房地产项目的特点之上。优秀的房地产基金公司围绕着房地产金融这一块，可以做的课题还很多。同时，房地产基金面临着以下的风险点：

　　第一，整个基金运作下来的链条太长，有主流程、辅助流程，细分有70多个流程，粗分也有也有三四十个，从开始到结束至少要几年时间。

　　第二，涉及的风险类别多，总结成十四大类、70多项风险，这些风险点还有二级、三级、四级的分类。

　　第三，投资物业类型的区别，比如产业地产，是不太适合大金融去做，如能加上一个专业的管理公司共同去做，比较容易运作。城市商业的核心能力是运营能力，根本就不是一个住宅或房地产的概念，主题地产如旅游、养老、文化等等，个性化色彩很重，统一的盈利模型没有出来，所以针对不同的物业类别要分类去看，大金融做住宅是可行，但要做其他物业就一定要加入专业的力量。

焦谷：迦南资本CEO

　　资本出海的三大注意事项

　　目前，海外资产配置正逢其时，一方面是投资人对海外投资的信心提升。另一方面近年来国内不断推出各种各样的调控政策，一些开发商、以及金融机构尤其是保险公司出海意愿强烈。同时，包括美国、欧洲、澳洲的房地产资产市场都处于上行的阶段，趋势非常明显。

　　焦谷认为，做海外投资应该注意几个方面的问题：一个是选择投资标的，选择投资标的要从国家和城市开始选择，在中国客户当中有非常高的认知度的城市会有加分，在地产投资的时候，一定要看当地整个经济、政策环境的影响。

　　第二是选择合作伙伴，到了海外，选择合作伙伴要比选择项目更重要。换句话说，我的方式是反复跟合作伙伴探讨、摸索，而不是一开始就扎到项目上去。因为如果合作伙伴选对了，可以帮助你解决很多问题，而且可以一起成长。

　　第三才是项目本身，排在首位的是location（位置），第二是业态的选择，到底什么样的业态，适合当地、适合国内的投资人及国内的客户。传统上，在国外的主流业态应该是办公、零售、工业地产和物流，加上出租式公寓及酒店。

路林：中城投资总裁

　　大时代的小清新

　　经过十年的发展之后，今天面对的主题叫做大地产、大金融、大资管，都是“大”，在大的面前，中城投资可能更多是演绎一些小清新。

　　房地产基金经历了补充融资型、从跟随投资到主导投资的权益资本型，以及股债混合型三个阶段，未来需要跳出项目投资，甚至跳出房地产投资和国内投资，以谋求更广阔的发展空间。目前市场上占据主导地位的房地产基金类型均为基于房地产项目开发与投资的项目型基金，这是房地产基金行业发展的初级阶段。下一阶段的房地产基金应当越来越多的进行组合投资。

　　房地产基金、房地产私募股权投资基金，从来而且永远是一个投资商，更应该关注投资市场的变化。这个变化除了供求关系、产出关系之外，更重要的是风险收益关系。金融可以化解和分散风险，比如LBS、按揭、资产证券化等方式。不是蔑视风险，只是转移风险、分散风险，但是这个风险始终存在。投资商从来都是管理风险，或者是与风险相伴而生。所以投资商在关注投资品的时候，会比所有产业领域的投资人、金融领域的投资人更加关注风险收益比，更加关注经过风险调整后的收益。

周以升：高和资本执行合伙人

　　商业地产的“类持有”模式

　　商业地产发展到今天，已经告别了高毛利时代。银行贷款以及信托机构的融资成本逐渐加大，而在REITs并没有真正成行之下，传统的商业地产散售过程中，后期的现金流无法支撑融资规模。

　　黑石最近一次收购的模式是非常好的案例，通过高杠杆的并购，其中一部分是通过拆分销售的方式实现退出，最终留下核心资产去沉淀，之后来搏一个长期的收益。

　　高和所提倡的类持有的模式：一部分是散售套利，一部分是长期持有增值，最后实现退出。散售两个好处，一是可以实现部分套利，二是本身的流动性可以提升整个杠杆，最终通过一些金融创新的手段实现退出。同时，在投资商业物业的时候，可能把增值这部分做到极致，来弥补定价的落差。

王刚：信博东方投资总裁

　　中国REITs已经在路上

　　REITs的主要特点，简单来说，增长动力一是靠租金提升，二是靠并购。美国从1960年代开始推出REITs，REITs在世界到处开花结果。中国的REITs从过去十几年的时间到现在，一步一步往前推。对于中国REITs的发展机遇，比较振奋人心的是9月26号出了一个资产证券化的新规；央行930新政中也提到了REITs这个名词。

　　对众多开发企业来说，REITs是一个很好的工具，借助它能实现轻资产运营，不用负债过多，以此提高股权收益率（ROE）。从投资者、政府、金融业、发起人、基金管理人，包括中介服务行业，都有相应的益处。REITs的机遇马上要来临了，住宅产业的发展已经进入平缓期，整个商业地产规模很大。但是，商业地产没有一个很好的工具，目前必须去做散售或者合作形式的类持有模式，都是迫不得已的事情。假设真有REITs的市场的话，会有更多的机构投资者去整体持有物业。

王戈宏：赛富不动产基金合伙人

　　新派白领公寓玩法

　　我们有两个品牌，一个是新派公寓，一个是新派LIFE。我们得出三个需求，未来居住有三种，细节化的精致居住，环保化的健康居住，拇指化的智能居住。

　　新派公寓的基金操作方式叫私募的REITs模式，但是在中国因为没有REITs，所以就叫资产的份额化。具体特点有三个，第一是location，在北京可以迅速买到楼，接下来会在广州、深圳等地购买物业；第二，基金化投资平台；第三是流动性。白领公寓有做出了标准。新派白领公寓不是房子，是新派生活方式，是白领需求配套服务终端，是基于互联网的居住生活，所以说未来做品牌的互联网构建，让人们用一个拇指可以把需求、把生活构建成一个完整的生态圈。

钟彬：全联房地产商会秘书长

　　海外投资需找好伙伴

　　2014年中国房企投资近千亿人民币，目的是为了避险，需要有更好的资产配置。其中，美国占了主要房企海外投资的一半，20%的中国人在国外购房，美国占了20%，美国吸纳了49.32%的新增投资额。

　　全联房地产海外投资的基本思路是做到“美国本土化”，有三个层面，第一是做的产品是美国主流产品；第二，合作伙伴一定是美国本土的团队；第三，客户也来自美国本的，中国人有很多的不确定性，所以入乡随俗且落地生根。

　　在海外投资的合作中，最重要的是人和人、机构和机构之间的相互信赖，我们在美国的合作伙伴做了五个事情，第一，以低价提供优质的项目源头；第二提供担保及融资，我们的贷款成本是2.3%，与美国同行比也是非常低的；第三，他们做所有的开发管理，高于预算的成本都是他们单方面承担；第四，所有的官司帮我们打，最后帮助实现销售。其实，全连房地产就是财务投资人，但是可参与他们的管理。

丁亚明：方正浦赢资本总裁、CEO

　　房地产基金如何提高竞争力

　　房地产基金的核心竞争力包括以下几方面：第一是专业的研判能力。第二是优秀的交易结构设计，要求跳出传统融资的思维。第三是全流程的投控管理能力。第四也是最关键的，即多渠道的退出安排，包括并购、债务重组或者REITs等。

　　作为基金管理人，要和包括银行在内的众多金融机构竞争，在新的形势下，房地产基金要和这些金融机构竞争，如何发挥房地产基金的优势或者专业的管理能力？

　　第一，未来两到三年时间内，房地产基金尤其需要关注的还是夹层融资，或者更倾向于股权类的投资。

　　第二，资产证券化，方正浦赢的股东是一个金融控股集团，有证券和信托牌照，也有银行，比如参股了几家银行，在资产证券化的角度也做了很多探索。

　　另外，并购这块要更加关注上市公司层面和房地产企业之间开展并购的机会，当然项目和项目层面的并购、资产的并购也非常重要，但是对于上市公司而言，存在着业务的重组和更多的并购机会。