2017年给了公寓人不小的惊喜，据不完全统计，全国近50城发布住房租赁新政，推进租售并举。当前，12城租赁试点“国家队”基本入场，成立租赁企业，开发租赁平台，房企前30中三分之一已入场，租赁这块4.2万亿的大蛋糕，最终谁吃最大的那块?

11月21日，一场探索《公寓本土化经营新出路》的沙龙在杭州西溪举办，两大主办方应花分期与杭州公寓俱乐部，邀请了数10位公寓行业一线实战精英，一场精彩激辩，开场。

细分市场、高科技、强运营是未来公寓市场的必然趋势，而收房难、装修成本上升、团队运营效率低、租后服务不完善则是急待解决的市场现状。

首先 针对收房难，项渊博 认为这需要公寓经营者更加深耕区域经营，达到一定的区域定价权。

对于租后管理的不完善，这与缺少标准化的运维体系相关。未来公寓企业在租后管理中可以采取区域划分、明确团队责任制(包括业务员、管家、保洁员)和定制岗位职责与绩效考核。

同时，房源系统、智能门锁、智能水电表等互联网技术，对于目前公寓运营效率的提升尤为重要。

其次， 本土公寓尤其是小二房东们更能体会外界竞争压力，莫卡领寓创始人陈忠红 认为“运营能力强的二房东任何时候都能立于不败之地” 。

在他看来，当下二房东们需要做到以下六点：1、锁定区域，先下手为强;2、系统搭建、团队作战;3、自我迭代、与时俱进;4、提升品质、加强管理;5、差异化运营;6、金融合作，夯实基础。

做到这些未来公寓市场并不可怕，甚至还将是商机无限。

再次 ，公寓行业的共有趋势就是加大对金融服务地引进。随着金融服务平台的增多，对于公寓方而言，选对并用好金融服务，是能否快速扩张的重要因素。

曲元元 从第三方分期服务平台的角度出发，剖析金融服务提供商在公寓行业发展进程中扮演的角色。在她看来，正确运用金融服务，能够有效帮助公寓方提升市场竞争力。

应花分期作为第三方服务平台，通过为公寓方提供持久有力的信息科技服务，帮助公寓方有效降低获客成本，并实现从重资产到轻资产的产业转型。

最后， 住房租赁是一个重资产薄利润的行业，甚至于很多盈利都需要从各个环节中“抠出来”。在全房通创始人刘运华 看来，打造一份完善的收房合同在公寓盈利方面有着至关重要的作用。

刘运华 表示：“租房租期约定至少三个月以上;房间内餐具、挂画、植物等让房东搬走，并一律不要写进合同里;写清楚退房时以当前状态交给房东，房东不得要求恢复……。”

这些都是公寓收房过程中细枝末节的“潜规则”，但能直接避免在交接房时可能引起的纠纷，从而减少不必要的损失。这些看上去很小的损失累积起来，或许会成为公寓经营入不敷出的元凶。

探索市场 蓝海  细化 运营 流程

目前杭州公寓市场格局已经逐步清晰，随着市场增量的提高，在原有格局上做进一步的垂直细分，或将成为下一个市场趋势。

相关数据显示，杭州80、90后人群的高品质生活方式带动了整体房租的上浮，结合房价等因素，杭州租金年均增长幅度维持在15%左右。另外，城市外来流动人口的急剧增长，租客年增长超过20%，交易量年增长超过15%。

市场激增不单吸引了包括青客、自如、魔方等全国性公寓品牌入驻，对于本土化公寓企业更是一个巨大的发展潜力点。

未来公寓的本土化发展趋势，无外乎两点，一是公寓定位转向，二是公寓经营侧重点转变。细分市场将会迎来高速发展，不断向市场提供不同类型的公寓产品，这与市场红海竞争和租客人群细分的整体趋势密不可分。并且未来公寓经营中，团队、资金、管理永远都是协同发展，呈现螺旋式上升趋势。

而根据公寓定位和经营策略衍生出的，如何找到细分市场蓝海、金融杠杆占比需要达多少比例、如何根据自身特性选择适合自己的定位等问题，则是关乎运营的实际操作。