坐而论道，不如起而行之，建银精瑞资本用行动表示了对自贸区的积极回应。

　　2013年9月29日，上海自由贸易区正式挂牌成立，一时间吸引了无数关注的目光。同时，大批机构亦将入驻自贸区当成头等大事对待。这其中，建银精瑞资本管理集团董事长李晓东告诉《中国房地产金融》，随着全球经济的一体化，人民币将来的可自由兑换，建银精瑞身处上海自贸区改革开放前沿，会积极利用到两个主要平台：资管平台和海外投资平台，目前都已在自贸区进行了注册，并已顺利拿到第一批牌照。

　　布局自贸区

　　对于为何选择尝试做第一个在自贸区“吃螃蟹的人”，李晓东只用了最简单的一句话概括，“坐而论道，不如起而行之。”

　　李晓东认为，上海自贸区从某种意义上而言，其实是一种压力的产物。如果把中国2002年加入世界贸易组织（WTO）看作是“1.0版本”，而现在世界经济全球化已经进入到“2.0版本”的时代。

　　“中国用了十年的时间加入WTO，并在过去十年凭借制造业等出口导向型的行业，成为世界经济全球化浪潮中的最大赢家。” 李晓东说，“随着WTO‘2.0版’多哈回合的谈判受挫，老牌发达国家和新兴市场的尖锐利益矛盾集中凸显，很多国家亦另起炉灶，建立区域性的贸易组织，如近年由欧美发达国家主推的‘跨太平洋伙伴关系协议（TPP）’和‘跨大西洋贸易与投资伙伴协定（TTIP）’，目前都未邀请中国加入谈判。”

　　“中国如果不尽快地选择加入这些‘2.0版’的组织，未来就将面临边缘化，这肯定不行，所以上海自由贸易区先行先试，对未来帮助中国加入会有很多利好。”李晓东认为，上海自贸区最引人注目的是还没有正式设立，就宣布4条法律不在自贸区内实行，同时拟对行政审批实行负面清单，在政府管制的架构上甚至在法律体系上留下了很大想象空间，这可能比税率降低等优惠政策更为意义重大。

　　“说有什么具体的好处现在也不清晰，但我觉得自贸区至少有去探索去试错的空间。没坏处，也许有好处，所以我的想法很简单，积极布局，马上跟进。”李晓东表示，在获悉上海自贸区获批之时，他立刻决定将本来已选好址的两下属公司改设在上海自贸区内，除了是积极响应政府号召之外，也符合建银精瑞资本的自身战略布局。

　　介入海外投资

　　“起而行”的建银精瑞，在上海自贸区内已经设立了两家分支机构，分别是海外投资公司和房地产资产证券化公司。

　　据介绍，专做海外投资的PE基金管理公司是与国内另一家机构合作完成，目前已经完成注册，定名为“珈南资本”，主要涉及海外地产投资，包括住宅、商业、办公等传统业态，未来也会涉足养老、旅游、酒庄、农场等非传统地产业态。

　　“现在国内流动性泛滥，人民币升值的压力比较大，积极地开拓海外投资也符合国家的政策。” 据李晓东透露，随着未来利率市场化，人民币国际化这两个进程节奏，建银精瑞在海外投资上已经在做积极部署，目前第一批收购的物业已经签约，第二批、第三批也正在积极布局中。

　　珈南资本CEO焦谷也指出，当前中国人的海外地产投资大部分是由移民需求带动，因此，珈南资本会从“移民地产”入手，大方向上主打“移民+投资”的地产概念，满足中国人在地产领域的全球资产配置需求。

　　在具体的操作层面上，首先会从宏观经济和金融市场周期，以及各国的房地产周期选择移民型国家；第二步，选定国家后，会与精通当地市场的银行、开发商、顾问公司、物业管理公司等达成战略合作，进行利益绑定，借用合作伙伴在当地的资源、专业优势、品牌等，以比较合理的价格收购目标物业，由当地资产管理团队管理提升物业价值后再出售，实现收益。

　　“我们地产PE跟开发商做海外投资是完全不同的。”李晓东指出，开发商可能是去外面买一块地做开发，在当地销售或吸引国内客户购买，而地产PE更多是把金融特色突出。

　　“第一我们会全球布局，为投资人重点挖掘价值洼地，2014年我们最看好的是欧洲。第二，我们的基金会跟当地银行合作，成立合资公司，充分整合当地资源。”李晓东认为，这样的商业模式非常清晰，投资周期也能够控制，最重要的是，开发商投海外资产是自己赚钱，而作为地产PE，能够让国内投资人分享到投资成果。

　　蓄力资产证券化

　　与瞄准海外市场相比，建银精瑞资本在自贸区设立的资管平台则偏重国内，该子公司也是与其他机构合作建立。

　　“我们主要看重上海自贸区未来在资产证券化、房地产基金管理、REITs这些方面有可能会比其他地方先行先试。”李晓东称，中国的金融创新本身就相对落后，相较而言房地产的金融创新就更受压抑。

　　他认为，房地产金融创新缺乏，并不是市场不需要，且这种金融创新未必是推高房价，而是原来所有的中国房地产金融、投资都主要集中在为房地产的增量服务，如银行、信托、基金也主要是以开发贷等形式提供开发期的短期融资为主，主要服务于房地产的增量。然而，随着房改的深入推进，房地产的存量越来越大，全国差不多有400亿平方米的存量。如何用好增量，盘活存量，在这400亿平方米左右的市场中寻找商机将成为未来的蓝海。

　　“要盘活存量依靠现有的金融工具很难实施，我们十分期待创新性的金融工具的出现，如REITs以及房地产资产证券化工具。所以我们看好房地产的资产证券化，积极布局上海自贸区，希望借助上海自贸区的金融创新、政策红利，推动房地产金融工具的创新。”李晓东表示。

　　“资产证券化其实是有机会的，我们现在用私募的架构，按照房地产信托基金的原理做资产证券化的产品。不能在A股市场挂牌，但交易所可以提供转让服务，尽管流动性没那么好，但依托于此可以把产品先做好。”李晓东指出，最终建银精瑞资本是在为房地产信托基金的推出面市做准备，“简单地在红海里去竞争，并不是最好方向，尽快地跨越红海进入蓝海，这个是建银精瑞未来几年要做的事。”