融创中国

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　　李乐

　　孙宏斌似乎找到了另外一个“领先万科”的战场。当万科尚在等待中国证监会B转H申请时，融创(中国)下属子公司已利用香港和境外平台多次融资，最近的一次，是以同期美国企业贷款利率(laborl利率)上浮3.88%的代价获得4亿美元的银团贷款。

　　日前，融创(中国)下属子公司与工银亚洲、中信国际的银行和金融机构签订总额4亿美元的银团贷款协议，为期3年的这笔贷款的利率仅有labor利率+3.88%。与同期签订银团贷款协议的龙湖地产一起，成为近期中国房企银团贷款利率的“下限”。

　　低息融资

　　这笔银团贷款的利率为labor利率+3.88%，融创(中国)方面有关负责人称，这在同行业中国企业获得银团贷款的总体利率中，属于偏低水平。

　　同是4亿多美元，这一次，孙宏斌付出的代价要低得多。

　　日前，融创(中国)向《中国经营报》记者证实，其与绿城中国各占50%的子公司Sunac Greentown Investment Holdings Limited与工银亚洲、中信国际、中行澳门分行、德意志银行伦敦分行等签订银团贷款协议，为期三年，总额为4亿美元，按照双方约定，这一额度可上升至4.5亿美元。

　　这笔银团贷款的利率为labor利率+3.88%，融创(中国)方面有关负责人称，这在同行业中国企业获得银团贷款的总体利率中，属于偏低水平。而所谓labor利率，即是美国企业获得贷款的参考基准利率。

　　由于融创(中国)下属子公司所获银团贷款为美元贷款，因此，其利率水平即遵照同期labor利率执行。按照惯例，境外银行和金融机构在向有海外融资平台的中国企业发放美元银团贷款时，将以同期labor利率上浮一定幅度，作为计息标准。

　　美国资本市场人士告诉记者，2013年10月22日，美元12个月以上贷款labor利率约为0.61%、6~9个月以上贷款labor利率约为0.3%左右。如果以此利率计价标准计算，融创4亿美元的融资成本不会超过5%。

　　而在一年前，融创(中国)以发行债券的方式，向国际资本市场募资，虽然得到超额认购，但获得同为4亿美元融资所需支付的票面利率为12.5%。如果融创(中国)提前回购债券，则须付出“2015年10月16日开始的12个月内赎回，其赎回价为106.25%；若是2016年及其后，赎回价为103.125%”的代价。

　　资金的“差价”

　　通过海外金融机构的银团贷款，房地产行业在有业绩和一定账面现金的前提下，4~5%的利率并不是太难的事情。

　　尽管融创中国的老板孙宏斌多少有些特立独行，但在对资金价格“内外有别”的理解与应用方面，却并非是个“个例”。就在融创(中国)下属子公司低息获得海外金融结构银团贷款的同期，另一家香港上市公司龙湖地产，也获得了超过77亿港元，约合10多亿美元的银团贷款。

　　记者了解到，龙湖地产与融创中国的银团贷款发放方，多有重合，参与本次贷款的银行共有13家，包括建设银行香港分行、香港上海汇丰银行、中银香港公司、东亚银行、渣打银行(香港)、恒生银行、中信银行(国际)、工银亚洲、大丰银行、永隆银行、招商银行香港分行、光大银行香港分行以及法国巴黎银行香港分行等。

　　此笔银团贷款为四年期定期贷款，年利率仅为labor加310基点，即+3.1%。以10月22日labor利率12月以上贷款0.61%计算，龙湖获得约10亿美元所需支付的资金价格将不超过4%。

　　长久以来，融创(中国)的非银行贷款利息支出在2010年上市当年与银行贷款利息相差无几，而到了2011年和2012年上半年，非银行借款利息支出比银行借款利息支出分别多出0.82亿元、0.71亿元，并不是非银行借贷本金高，2011年，银行借贷比非银行借贷多出26.22亿元。此笔银团贷款，一举改变了这一此前略显尴尬的局面。

　　“国内银行贷款利率现在虽然下限已经放开，但比6%左右的央行基准利率低不了多少，而通过海外金融机构的银团贷款，房地产行业在有业绩和一定账面现金的前提下，4~5%的利率并不是太难的事情，这其中一下就出现至少1%资金使用价格的‘差价’，这还没有计算近期以来美元升值等宏观经济因素。”前述融创(中国)有关负责人表示。

　　另类领跑

　　虽然万科顺利在香港借壳上市，但短期内万科难以通过这个壳资源获取融资。

　　于是，在融资成本一项上，因为拥有海外融资平台，孙宏斌终于“跑赢万科”。

　　2012年12月底，万科为南京、唐山、镇江三个项目向华润深国投信托有限公司申请信托借款11亿元人民币，借款期限为1.5年，年利率为6.75%。实际上这一借款利率已下降了不少，此前信托产品的利率通常都高于10%。

　　正因为这一考虑，万科不遗余力地向境外寻求融资渠道。2012年5月14日，万科宣布以10.79亿港元收购了南联地产73.91%的股份。12月31日，南联地产宣布更名为“万科置业(海外)有限公司”。

　　虽然万科顺利在香港借壳上市，但短期内万科难以通过这个壳资源获取融资。根据香港的相关规定，在成为香港上市公司拥有超过30%普通股的股东后的24个月内，累计注入资产的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中的任一指标高于壳公司的100%，都构成非常重大交易，要以IPO申请的标准来审批。换言之，万科短期内无法向万科海外注入资产，利用其发债或者增发的成本都非常高。

　　摩根士丹利发布的一份报告引述了万科执行副总裁肖莉透露的消息，称万科B股转H股于港交所的转板申请已完成，但中国证监会就其方案是否符合国务院指引，继续向其查问，目前未获中国证监会放行，难以预计何时完成转板。

　　这已经是万科提出转板方案后第二次传出延迟的消息。2013年4月，媒体报道因市况波动的关系，万科可能延至5月才在香港挂牌上市，比早前预期的4月稍有推迟。然而，从目前各方消息来看，万科B股转H股似乎要成为一场持久战。