从万科借道香港南联地产海外布局、金地地产入主香港星狮后，内地房地产新一轮的赴港上市出现了一个小高潮，本周旭辉地产、新城地产、金轮地产三家企业纷纷发布了路演、招股以及募集计划等信息，这是继2007年碧桂园、中化方兴、远洋、SOHO、奥园等房企集中上市后的又一次组团赴港融资潮。对于此次集中上市业内人士认为，本轮集中上市的房企规模较小，未来发展前景尚不明确，且目前房地产市场的变数很大，不如2007年的市场形势，但是可以说明海外资本市场对于内地房地产市场转暖持有比较肯定的态度。

　　中型房企组团赴港

　　尽管这次组团赴港上市的企业不少，但是其规模并不大。

　　11月13日，总部位于上海的旭辉地产正式在港招股，作价介乎1.33-1.65港元，筹资约2.2亿-2.7亿美元，并计划于本月底在港交所挂牌。据知情人士透露，目前旭辉地产IPO国际配售部分已获满额认购。按招股价区间1.33-1.65港元计算，旭辉地产市盈率介乎3.5-4.3倍，估值较其净资产折让近70%。

　　记者了解到，目前旭辉地产的实力在国内只能算做中等实力。据旭辉控股集团主席兼执董林中介绍，目前旭辉集团主要业务是在一线城市的非中心位置以及二三线城市。截至今年8月底，拥有总建筑面积约616万平方米的土地储备，上市成功后将80%的资金用做可供发展的新项目或土地。

　　同样，于11月13日公布上市信息的江苏新城也属于一家中型房地产企业，目前主要业务分布在长三角的六个城市，布局单一抗风险性不强。根据市场消息，新城地产可能最快于下周内开始招股程序。新城控股本次将进行整体上市，资产涵盖新城B股的资产和公司的商业物业，融资规模约为2.5亿美元。今年前三季度销售金额达到了97亿元。

　　此外金轮集团也将在11月登陆港股，其募集金额为1亿美元。

　　这与上轮集中赴港融资的SOHO中国、远洋地产、碧桂园等上百亿港元的募集额相距甚远。

　　业内人士认为，此轮房地产调控之后，大房企越发强大，有银行、信托以及海外资本的支撑，小型房地产企业基本面临着破产的危险，而中型房地产的近况最为尴尬，内地股市一蹶不振，新股发行基本无望，信托、银行又难以获得资金，港股上市成为了跃龙门之关键。

　　内地房企重获青睐

　　去年危难时，有绿城被迫重组引入融创九龙仓、保利中海出售商业地产项目、奥园弃子长安8号等，今年房企的近况大为改观，特别是受到了海外资本的重新青睐，海外融资渠道重新打开，近期，房企在海外融资的规模达到了数百亿元。

　　金地集团11月13日公告称，为优化债务结构，公司全资附属公司金地国际投资有限公司在境外定价发行3.5亿美元5年期固息债券，年利率7.125%，目前债券已获原则性批准于新加坡交易所上市。这是继7月19日金地国际控股有限公司在海外发行12亿元3年期无抵押优先级债券后，金地再次在海外市场发债。

　　根据中原地产的统计，随着美国QE3的推出，受房地产调控政策影响的内地房企在海外市场的融资热情也随之升温。近期，内地房企在香港发行的债券出现暴增，仅九十两月，内地房企在香港已发、拟发的债券总额分别为8.5亿和12.5亿美元，与之前的融资规模相比出现大幅增加。

　　本月初，SOHO中国又成功发行10亿美元债券。而从去年6月至今，SOHO中国共筹集了高达22亿美元的低成本资金，其中包括两笔分别为6.05亿美元、6.26亿美元的3年期银团贷款，以及此次一笔6亿美元的5年期票据和一笔4亿美元的10年期票据，这总计10亿美元的票据收益率分别为5.75%和7.125%。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，和内地银行基本停止房地产开发贷款、信托成本动辄15%以上的年利率相比，房企海外发债仍是低成本融资的明智之举。而海外资金对内地大型房企债券的积极认购，一方面是热钱总盘加大，一方面也对内地房地产市场保有信心。

　　今年三季度新增房地产信托850亿

　　日前，中国信托业协会发布了三季度末信托公司主要业务数据，三季度房地产信托新增额为850亿元，环比上涨10.3%，同比下降25.35%。房地产信托余额6765亿元，与二季度末基本持平，比2011年末减少117亿元，房地产信托占整个信托资产余额的占比为11.34%，为近十个季度以来最低。

　　三季度房地产信托新增量850亿元，环比上涨10.3%，今年以来，房地产信托首先大规模增加。记者了解到，房地产信托发行规模的最大量出现在2011年的二三季度，分别达到了1367亿元和1139亿元。

　　链家地产市场研究部张絮表示，从各季度房地产信托增长额的走势上看，调控以来去年四季度和今年一季度房地产受调控效果最为显著，也是市场形势最为严峻的时期，新增信托额明显回落。而今年二季度开始，伴随房地产销售出现回暖，房价筑底回升，新增房地产信托额也明显增加，体现出房企资金需求也在扩大。

　　一方面，随着房地产市场的复苏，房企销售回款增加，去年资金压力大的状况有所改变，促使房企的还贷信心有所增加。另一方面，随着今年市场的好转，房企预期发生改变，主流房企纷纷开始拿地扩张，对于资金的需求明显增加。虽然当前房企的扩张仍然较为谨慎，但相比去年年底有明显好转。尽管信托融资的资金成本高，但也依然是房企重要的资金来源。以中华企业为例，在三季度就以年利率为10.5%的成本拟向平安信托借款11亿元。

　　根据信托协会的数据，今年前三季度新增房地产信托为2063亿元，是三年来的最低值。且房地产信托余额占比低至11.34%。