河北住房需求的显著增加一方面是因为外迁央企的员工住房、非京户籍的人口迁进河北的住 房，另一方面在基础配套设施完善后自身城镇化率提升时新增城镇人口的住房需求。

整个河北省主要承接京津地区的商贸物流、汽车、新能源、生物医药、航空航天、电子信息等产业 转移。

河北廊坊和北京的城市副中心通州接壤的北三县（三河、大厂、香河），房价上 涨幅度已较大。

根据产业转移，更看好承接较多产业园区的保定市、承接部分汽车制造业的石家庄和承接部分市场和企业的廊坊市。

高校毕业生或将给北戴河带来巨大的毕业生落户和住房需求，但需5-10年中长期会有显著改善。目前北京医院疏解至河北还处于医院之间交流协作的状态，在合作关系和氛围稳定后，会有大范围医院搬迁行动，届时将推动养老产业的转移并吸引更多新新人口。

医院交流协作：

河北医科大学附属燕达医院负责人表示，继朝阳医院、天坛医院的主任专家进驻燕达医院之后，北京中医院、首都儿研所也与燕达医院初步达成了合作意向。

北京天坛医院副院长王拥军表示，天坛医院已经与张家口第一人民医院、邯郸市人民医院、承德中心医院达成了合作意向，目前正在和曹妃甸地区的医院进行协商。

北京朝阳医院执行院长陈勇表示，朝阳医院与河北医科大学保定第一附属医院将进行全方位的合作。

3 交通方式

飞机：

北京新机场的建设将直接利好廊坊市、固安、涿州。

京津冀三大空港，天津机场、石家庄机场客运量一直不足，而首都机场持续饱和，目前正在筹建第二机场。目前，京津冀地区共有 7 个民用机场，分别位于北京、天津、石家庄、唐山、秦皇岛、邯郸和张家口，现在北京第二机场，承德机场、秦皇岛北戴河以及邢台机场正在建设中。

北京第二机场是建设在北京市大兴区礼贤镇、榆垡镇与河北廊坊市广阳区之间的超大型国际航空综合交通枢纽，规划满足年旅客吞吐量 1 亿人次需求，年货运量达 550 万吨。

地铁：

与新机场类似，地铁的建设也将直接利好涿州、固安、燕郊、永清和廊坊市。

据央视报道，北京地铁确定直通河北燕郊、固安、涿州。其中，6号线通至河北燕郊、大兴线通至河北固安、房山线通至河北涿州。目前没有施工进度情况。

2015年开建的3号线、7号线东延、12号线、17号线、19号线一期和新机场线将形成“三横三纵”，预计都将在2020年底前完工。其中，17号线和19号线定位为“地铁快线”，以100公里以上的最高时速，2公里以上的平均站间距让市民乘地铁出行更高效。

铁路：

铁三院2015年发布的《京津冀城际铁路网规划修编环境影响报告书》透露：规划目标中部核心区主要城市间要形成0.5至1小时交通圈，中心城市之间形成1到2小时交通圈，中心城区与周边城镇形成0.5至1小时通勤圈。根据《京津冀协同发展规划纲要》，北京、天津、廊坊、保定均属于中部核心区。

2020年之前，中部核心区5万人口以上的城镇、东部滨海区、南部功能区10万人口以上的城镇都要覆盖城际铁路。到2050年，东部滨海区、南部功能区的5万人口以上城镇全部覆盖城际铁路。

京津冀十三五规划建成“四纵四横一环”城铁网络。

根据现有的河北省轨道交通发展“十三五”规划，京津冀城际铁路网将以“京津塘、京保石、京唐秦”三大通道为主轴，以京、津、石三大城市为核心，形成“四纵四横一环”为骨架的城际铁路网络，覆盖区域中心城市、重要城镇和主要产业集聚区。

其中，“四纵”包括京石邯城际、京霸衡城际、津承沧城际、环渤海城际。“四横”包括京津塘城际、京唐城际、津保城际、石沧黄城际。“一环”为环北京城际。

房企的京津冀布局

梳理京津冀城市群城际轨道交通近期建设项目路徂，结合已有城际轨道交通线路， 我们发现北京通州、大兴、保定市涿州、廊坊市固安、广阳、三河、大厂、香河、天津 市宝坻等区域未来将有多条城际轨道汇聚，轨道交通发展前景无限（尤其是连接首都北京雄安新区城际铁路节点区域廊坊固安、保定涿州），我们判断返些区域对人口的吸引力更大，未来有望成为人口新的集散点，进而形成对住房的高需求预期，区域价值提升可期。

而经过验证，很多房企也在廊坊大部分县市、保定涿州进行了布局。

4 人口分布

纽约都市圈发展四阶段：

目前北京大概处于纽约第三阶段（人口向周边城市转移）的初期。未来随着京津冀一体化继续推进，各种疏解非首都功能计划进一步落实，将带动更多人口迁出，届时北京也有可能步入类似纽约第三阶段末期的人口调整阶段。

与纽约在第三阶段因人口外迁带动产业外迁进一步导致城市经济衰退不同，北京在京津冀一体化大格局及北京市自身均衡发展过程中，城市发展的自然规律及政府规划引导同时发挥作用，人口外迁与产业转移在同时进行。

北京会同时经历纽约的第三、第四阶段。值得注意的是，加速发展过程中，政府、企业及其他各参与主体均会面临更繁重的发展任务及可能出现的多种问题，如人口疏导的有序性、产业发展均衡性等。

5 住宅-—城市选择

根据《中国城市竞争力第15次报告》，京津冀周边城市竞争力情况，并添加在京津冀一体化中有显著影响因素的交通、产业定位作为考核标准。

根据评价可得到投资顺序为 保定>石家庄>唐山>廊坊。其中更关注保定、石家庄和廊坊，三地与雄安新区较近，容易受到北京的辐射。唐山离天津较近，目前天津的常住人口增速和增幅还较大，属于虹吸阶段。

（瑞威资本）总结

1 住宅—发掘价值洼地

住宅类产品投资策略

•  城市的选择：保定、廊坊、石家庄

•  县市的选择：固安、涿州、燕郊、永清、广阳、三河、大厂、香河、天津宝坻、永安、霸州、文安

由于雄安政策导向明显，目前内部住宅的设计是所谓新加坡模式，简单来说，就是政府直接管理部分土地，建成廉租房，房价很便宜，让需要住房的人能住。 

瑞威资本更关注京津冀周边的价格洼地城市。由于产业的导入和交通的完善，可能在未来成为新的人口聚集地的城市更值得关注。

2 地产+布局

地产"+"产品投资策略

社区教育、教育综合体、国际学校、幼儿园等教育地产及养老地产城市的选择：保定、廊坊、石家庄 

教育地产

人口增长将为幼教教育产业提供广阔的生源和需求端基础

•  北京产业导入周边城市将带来大量的人口增长，为教育产业提供需求支持 

•  全面二孩政策于2015年末颁布，2016年全面实施，2016年第三季度开始进入二孩生育高峰，人口出生率为近年来新高。 

•  全面二孩政策预计每年新增出生人口估计在500万左右，增长幅度为30%，预计2020年0-14岁人口达到峰值2.61亿人。

教育产业发展属于上升阶段，政府投入不断增大

•  国家学前教育财政经费持续加大。2014年全国学前教育经费总投入达到2.049亿元，是2009年的8.4倍。根据现有趋势预测，2020年学前教育经费总投入预计达到4245亿元，2015-2020年CAGR为12.3%。

•  2015年全国共有幼儿园 22.37 万所，比上年增加 1.38 万所，行业需求的进一步释放幼教行业将会有更快速的发展。

•  学前教育毛入园率还有提升空间。2015年我国学前教育毛入园率为75%，达到中高收入国家水平，但仍有一定提升空间。

养老地产

从国务院印发的《社会养老服务体系建设规划 (2011~2015年)》(以下简称《规划》)中可以看到,第六次全国人口普查显示,我国60岁及以上老年人口已达1.78亿人,占总人口的13.26%,而城乡失能和半失能老年人约3300万人,占老年人口总数的19%,中国已步入老龄化社会。

《规划》还显示,随着人口老龄化、高龄化的加剧,失能、半失能老年人的数量还将持续增长,照料和护理问题日益突出。据推算,2015年我国老年人仅仅在护理服务和生活照料方面的潜在市场规模就将超过4500亿元,由此催生的养老服务就业岗位潜在需求将超过500万个。

据中国社科院老年研究所测算,目前中国养老市场的商机约4万亿元人民币,到2030年有望增加至13万亿元。

北京的养老功能转移到周边河北各县市，必将推动周边养老产业大力发展。

3 资产证券化

资产证券化投资策略

•  城市的选择：京津冀核心区域内（可以改造或低于市场价值的资产）

•   标的类型的选择：写字楼；商场；酒店

•   关注与服务商的合作

存量资产实现价值提升的策略中功能重置、营运提升的溢价能力、获利空间和项目机会都最高，同时对商业地产专业能力要求亦为最高。

瑞威资本最能把握功能重置和运营提升的策略，在京津冀并购核心区域内的存量物业，功能重置和运营提升后提高资产价值，为之后ABS或REITS做储备。

功能重置

拟并购京津冀核心区域内，无知名品牌管理的三星或四星级酒店，并将其功能重置，改造为较优质的甲级办公物业。

营运提升

拟并购京津冀核心区域内，基础条件较好，但经营能力较弱的集中式商业，以及开发时间较早，需进行改造的写字楼。

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